BGH kippt die Drei‑Angebote‑Regel: Keine Pflicht zu Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen – BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) eine für Wohnungseigentümergemeinschaften äußerst praxisrelevante Frage entschieden:
Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen besteht keine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote.
Mit dieser Entscheidung verabschiedet sich der BGH ausdrücklich von der in der Instanzrechtsprechung weit verbreiteten sogenannten „Drei‑Angebote‑Regel“ und stellt klar, dass es bei der Beurteilung der ordnungsmäßigen Verwaltung maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs lässt sich weder aus dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 18, 19 WEG) noch aus dem Begriff der ordnungsmäßigen Verwaltung eine schematische Verpflichtung ableiten, vor jeder Erhaltungsmaßnahme mehrere Angebote einzuholen. Damit weist der BGH eine langjährige Praxis vieler Amts‑ und Landgerichte zurück, die Beschlüsse allein deshalb für anfechtbar erklärten, weil keine Vergleichsangebote vorlagen.
Entscheidend ist nicht die Anzahl der Angebote, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage.
Maßstab ist der „vernünftig und wirtschaftlich denkende Wohnungseigentümer“. Eine Beschlussfassung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruht – aus der Perspektive eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Dabei kommt es insbesondere an auf:
- Art, Umfang und technische Komplexität der Maßnahme,
- Höhe der Kosten,
- Dringlichkeit der Arbeiten,
- vorhandene Markt‑ und Erfahrungskenntnisse und
- sonstige Informationsquellen (z. B. Prüfung durch den Verwalter, Sachverständige).
Vergleichsangebote können eine geeignete Informationsgrundlage sein – sie sind aber kein zwingendes Erfordernis.
Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung des BGH, dass es sachlich gerechtfertigt sein kann, bewährte und bekannte Handwerksunternehmen zu beauftragen, mit denen eine Wohnungseigentümergemeinschaft bereits gute Erfahrungen gemacht hat. Zulässige Entscheidungskriterien sind u. a.:
- Qualität und Zuverlässigkeit der bisherigen Leistungen,
- Termintreue,
- Vertrautheit mit der Wohnanlage und
- positive Erfahrungswerte aus der Vergangenheit.
Eine erneute Markterkundung ist nicht allein deshalb geboten, weil die Kosten eine bestimmte – nicht gesetzlich definierte – Schwelle überschreiten.
Das Urteil bedeutet ausdrücklich keinen Freibrief für unkontrollierte oder wirtschaftlich unangemessene Vergaben. Ein Beschluss kann weiterhin gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen, wenn das vorliegende Angebot objektiv überteuert oder ungeeignet ist, den Eigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage fehlte oder erkennbare Zweifel an Wirtschaftlichkeit oder Angemessenheit ignoriert wurden
Neu ist jedoch, dass der bloße Umstand, dass keine Vergleichsangebote eingeholt wurden, nicht mehr für eine erfolgreiche Anfechtungsklage genügt.
Für anfechtende Wohnungseigentümer steigen damit die Darlegungspflichten erheblich. Künftig muss substantiiert vorgetragen werden, weshalb das konkrete Angebot unangemessen ist oder warum die Entscheidungsgrundlage objektiv unzureichend war.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) stellt einen Paradigmenwechsel im Wohnungseigentumsrecht dar. Die Abkehr von der schematischen Drei‑Angebote‑Regel stärkt die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer – verlangt aber weiterhin eine sachgerechte und wirtschaftlich fundierte Beschlussfassung. Maßstab bleibt nicht die Anzahl der Angebote, sondern ordnungsmäßige Verwaltung im Einzelfall.
BGH,Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25