von Fritz & Partner | Mai 27, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. Januar 2026 (Az. V ZR 76/25) eine für die Praxis des Wohnungseigentumsrechts außerordentlich bedeutsame Klarstellung getroffen: Wer faktisch die Aufgaben eines WEG‑Verwalters ausübt, ohne wirksam bestellt zu sein, unterliegt denselben Pflichten und haftet gegenüber der Gemeinschaft wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter.
Was ist ein „faktischer Verwalter“?
Ein sogenannter faktischer Verwalter liegt vor, wenn
- die Verwalterbestellung abgelaufen oder unwirksam ist,
- kein (wirksamer) Verwaltervertrag besteht,
- gleichwohl dauerhaft typische Verwaltertätigkeiten ausgeübt werden (z. B. Zahlungsverkehr, Vertragsabschlüsse, Abrechnungen).
Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass es nicht auf eine formelle Bestellung, sondern auf das tatsächliche Auftreten und Handeln ankommt.
Der entschiedene Fall
- Eine Hausverwaltung führte nach Ablauf ihrer Bestellung die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft weiter.
- In dieser Zeit veranlasste sie Zahlungen für die Pflege einer Parkanlage, die nicht im Eigentum der WEG, sondern im Eigentum ihrer eigenen Gesellschafter stand.
- Grundlage der Zahlungen war ein vor Entstehung der WEG abgeschlossener Vertrag.
Die WEG verlangte Schadensersatz wegen pflichtwidriger Vermögensverwaltung.
Die rechtliche Bewertung des BGH
Der Bundesgerichtshof bejahte eine Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB und stellte zwei zentrale Leitsätze auf:
1. Gleiche Pflichten, gleiche Haftung
Ein faktischer Verwalter ist pflichtenrechtlich einem bestellten Verwalter gleichzustellen. Das betrifft insbesondere:
- ordnungsgemäße Vermögensverwaltung,
- Prüfung der rechtlichen Grundlage von Zahlungen,
- Handeln ausschließlich im Interesse der Gemeinschaft.
2. Keine automatische Bindung an Alt‑Verträge
Verträge, die ein Bauträger oder teilender Eigentümer vor Entstehung der WEG abschließt, werden nicht automatisch Vertragsbestandteil der Gemeinschaft.
Erforderlich ist grundsätzlich:
- eine Vertragsübernahme oder
- zumindest eine Genehmigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer.
Bedeutung für die Praxis
- Klare Haftungsansprüche gegen Verwalter auch ohne wirksame Bestellung
- Verbesserte Schutzmechanismen gegen missbräuchliche Verwaltung
- Erleichterte Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen
- Fortführung der Verwaltung „auf Zuruf“ ist hoch riskant
- Haftungsrisiken auch ohne Vertrag oder Bestellung
- Erforderlichkeit klarer Bestellungs‑ und Vertragsverhältnisse
von Fritz & Partner | Mai 13, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Mit Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 219/24) hat der Bundesgerichtshof eine zentrale Frage des Wohnungseigentumsrechts entschieden: Wie weit reicht die Erstherstellungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) bei einem sogenannten „steckengebliebenen Bau“?
Die Entscheidung ist für Eigentümer, Verwalter und Verwalterbeiräte von erheblicher praktischer Bedeutung – insbesondere bei unfertigen Neubauten, Dachgeschossausbauten oder Bauträgerinsolvenzen.
Was ist ein „steckengebliebener Bau“?
Von einem steckengebliebenen Bau spricht man, wenn eine Wohnungseigentumsanlage zwar rechtlich begründet, tatsächlich aber nicht vollständig plangerecht errichtet wurde – etwa infolge der Insolvenz des Bauträgers oder abgebrochener Bauarbeiten.
In solchen Fällen stellt sich regelmäßig die Frage: Welche Bauteile muss die Wohnungseigentümergemeinschaft erstmalig herstellen – und wer trägt die Kosten?
Sachverhalt der Entscheidung V ZR 219/24
Die Kläger waren Sondereigentümer mehrerer nicht fertiggestellter Dachgeschosswohnungen. Die Gemeinschaft war bereits rechtskräftig verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum plangerecht herzustellen.
Streit bestand darüber, ob die Erstherstellungspflicht auch folgende Maßnahmen umfasst:
- Errichtung nichttragender Innenwände
- Elektroinstallation, soweit unter Putz verlegt
- Anschluss an die zentrale Heizungsanlage einschließlich Heizkörper
- Gestattung des Einbaus von Dachflächenfenstern auf eigene Kosten
Die Vorinstanzen hatten dies überwiegend abgelehnt.
Entscheidung des BGH: Umfang der Erstherstellungspflicht (§ 18 Abs. 2 WEG)
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil teilweise aufgehoben und die Rechte der Wohnungseigentümer deutlich gestärkt.
1. Erstherstellung nicht nur am Gemeinschaftseigentum
Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen (§ 18 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Bei einem steckengebliebenen Bau umfasst dieser Anspruch funktional auch bestimmte Bauteile innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums. Entscheidend ist nicht die formale Zuordnung zu Sonder‑ oder Gemeinschaftseigentum, sondern die baupraktische Notwendigkeit.
2. Zur Erstherstellung gehören auch Innenwände, Elektro und Heizung
Nach Auffassung des BGH muss die Gemeinschaft im Bereich der betroffenen Wohnungen auch folgende Leistungen erbringen:
- nichttragende Innenwände in verputzter Form
- fachgerechte Elektroinstallation (unter Putz)
- Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Heizkörper und Zuleitungen
Begründung: Ohne diese Maßnahmen ist eine wirtschaftlich sinnvolle und nutzbare Erstherstellung der Wohnung nicht möglich.
Bauliche Veränderungen vor Fertigstellung (§ 20 WEG)
Bauliche Veränderungen können bereits vor vollständiger Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer gestattet werden. Hinsichtlich der beantragten Dachflächenfenster wurde die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, da hierzu noch tatsächliche Feststellungen erforderlich sind.
Kostentragung: Wer zahlt bei der Erstherstellung?
Für die Praxis zentral ist die Kostenfrage:
- Maßnahmen der erstmaligen plangerechten Errichtung sind grundsätzlich gemeinschaftlich zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).
- Eine Kostenabwälzung auf einzelne Eigentümer ist nur bei eindeutiger gesetzlicher oder vereinbarter Grundlage möglich.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften können sich hieraus erhebliche finanzielle Verpflichtungen ergeben.
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen künftig sorgfältig prüfen, welchen Umfang ihre Erstherstellungspflichten tatsächlich haben. Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist in solchen Fällen dringend zu empfehlen.
