Verwalterlose WEG: Gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung – AG Hamburg‑Altona, Beschluss vom 10.04.2025 – 303a C 16/24
1. Einordnung der Entscheidung
Das Amtsgericht Hamburg‑Altona hat mit Beschluss vom 10. April 2025 (Az. 303a C 16/24) eine praxisrelevante Entscheidung zur verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getroffen. Gegenstand des Verfahrens war die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer gerichtlich zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden kann, wenn kein Verwalter bestellt ist und eine Versammlung zur Wahl eines (neuen) Verwalters erforderlich ist.
Die Entscheidung betrifft einen häufigen Problemfall in der Praxis: Handlungsunfähigkeit der Gemeinschaft infolge fehlender Verwaltungsstruktur.
2. Sachverhalt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft war verwalterlos. Ein handlungsfähiger Verwalter existierte nicht. Zugleich bestand ein dringendes Bedürfnis, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, um insbesondere über die Bestellung eines neuen Verwalters zu beschließen.
Da eine ordnungsgemäße Einberufung mangels Verwalters nicht erfolgte und keine Einigung innerhalb der Gemeinschaft erzielt werden konnte, beantragte ein Wohnungseigentümer beim Amtsgericht die richterliche Ermächtigung zur Einberufung der Versammlung.
3. Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg‑Altona
Das Amtsgericht Hamburg‑Altona gab dem Antrag statt und ermächtigte den Wohnungseigentümer, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
Das Gericht stellte klar:
- In einer verwalterlosen WEG besteht eine Regelungslücke, wenn keine ordnungsgemäße Verwaltung mehr möglich ist.
- Die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Wahl eines Verwalters ist zwingend erforderlich, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft wiederherzustellen.
- Verweigert oder verzögert sich eine gemeinschaftliche Lösung, ist der gerichtliche Weg zulässig und erforderlich.
4. Rechtliche Würdigung
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist grundsätzlich der Verwalter zur Einberufung der Eigentümerversammlung berufen (§ 24 Abs. 1 WEG). In der verwalterlosen WEG fehlt es jedoch an einem solchen Organ.
Das Gericht knüpft an die inzwischen gefestigte Rechtsprechung an, wonach:
- eine außergerichtliche Selbstermächtigung einzelner Eigentümer unzulässig ist,
- bei fehlender Beschlussgrundlage und fehlendem Verwalter nur die gerichtliche Ermächtigung einen rechtssicheren Weg eröffnet.
5. Bedeutung für die Praxis
- Verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaften sind nicht handlungsunfähig, wenn der gerichtliche Weg beschritten wird.
- Eigentümer sollten nicht versuchen, Versammlungen „auf eigene Faust“ einzuberufen – dies birgt erhebliche Anfechtungs- und Nichtigkeitsrisiken.
6. Fazit
Der Beschluss des AG Hamburg‑Altona vom 10.04.2025 – 303a C 16/24 stärkt die Handlungsfähigkeit verwalterloser Wohnungseigentümergemeinschaften. Er bestätigt, dass in solchen Konstellationen nur die gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung führt und eigenmächtiges Vorgehen keine zulässige Alternative darstellt.
Bei Fragen zur verwalterlosen WEG, zur Einberufung von Eigentümerversammlungen oder zu Beschlussanfechtungen beraten wir Sie gerne.