1. Einführung und Bedeutung der Entscheidung
Mit Urteil vom 09.10.2025 (Az. I ZR 159/24) hat der Bundesgerichtshof grundlegende Klarstellungen zum Abschluss von Maklerverträgen im elektronischen Geschäftsverkehr getroffen. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen für Immobilienmakler, Verbraucher und die Gestaltung digitaler Vertragsstrecken. Der BGH stellt klar, dass Maklerverträge, die online abgeschlossen werden, uneingeschränkt der sog. Button‑Lösung nach § 312j BGB unterliegen.
2. Sachverhalt
Eine Immobilienmaklerin hatte einem Kaufinteressenten nach telefonischem Erstkontakt per E‑Mail einen Link zu einem Web‑Exposé übermittelt. Vor dessen Abruf musste der Interessent mehrere Checkboxen aktivieren und eine Schaltfläche mit der Beschriftung „Senden“ betätigen. Hinweise auf die anfallende Maklerprovision fanden sich lediglich in beigefügten Anlagen. Nach erfolgreicher Vermittlung verweigerte der Käufer die Zahlung der Provision mit der Begründung, ein wirksamer Maklervertrag sei nicht zustande gekommen.
3. Die Kernaussagen des Bundesgerichtshofs
a) Maklervertrag als zahlungspflichtiger Verbrauchervertrag
Der BGH stellt zunächst klar, dass Maklerverträge Verträge sind, bei denen sich Verbraucher zu einer Zahlung verpflichten. Damit fallen sie unabhängig vom Zeitpunkt der Fälligkeit der Provision unter § 312j Abs. 3 BGB.
b) Zwingende Anwendung der Button‑Lösung
Nach § 312j Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Unternehmer die Bestellsituation so gestalten, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten. Eine bloße Schaltfläche mit der Beschriftung „Senden“, „Weiter“ oder „Bestätigen“ genügt diesen Anforderungen nicht. Der Verbraucher müsse bereits durch die Button‑Bezeichnung selbst unmissverständlich auf die Kostenpflicht hingewiesen werden.
c) Rechtsfolge: endgültige Unwirksamkeit
Besonders praxisrelevant ist die Einordnung der Rechtsfolge: Ein Verstoß gegen § 312j Abs. 3 BGB führt nicht zu schwebender Unwirksamkeit, sondern zur endgültigen Nichtigkeit des Maklervertrags gemäß § 312j Abs. 4 BGB. Der Makler verliert damit seinen Provisionsanspruch vollständig.
4. Keine „Heilung“ durch spätere Bestätigung
Der BGH befasst sich zudem mit der Frage, ob ein unwirksamer Maklervertrag nachträglich bestätigt werden kann. Ein Neuabschluss nach § 141 Abs. 1 BGB sei zwar grundsätzlich denkbar, unterliegt jedoch denselben formellen Anforderungen wie der ursprüngliche Vertragsschluss. Auch eine spätere Bestätigung muss daher wieder eine eindeutige, kostenauslösende Schaltfläche enthalten. Andernfalls liege ein unzulässiges Umgehungsgeschäft im Sinne von § 312m Abs. 1 Satz 2 BGB vor.
5. Praktische Konsequenzen
- Online‑Abschlussstrecken müssen zwingend eine klar beschriftete Schaltfläche („zahlungspflichtig bestellen“ oder gleichwertig eindeutig) enthalten.
- Hinweise in AGB, Exposés oder Begleit‑E-Mails reichen nicht aus.
- Andernfalls droht vollständiger Verlust der Provision – auch bei erfolgreicher Vermittlung.
- Bereits gezahlte Provisionen können unter Umständen zurückgefordert werden, wenn der Vertrag online ohne wirksame Button‑Lösung geschlossen wurde.
6. Fazit
Der BGH verschärft mit dem Urteil I ZR 159/24 die Anforderungen an digitale Maklerverträge deutlich. Die Entscheidung fügt sich konsequent in die verbraucherschützende Rechtsprechung zur Button‑Lösung ein. Ohne eindeutigen Kosten‑Button kein Maklerlohn.
BGH, Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24