Wann darf der Bauträger die letzte Kaufpreisrate verlangen?
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.04.2026 – VII ZR 88/25 eine für Bauträger, Erwerber und die gesamte Baupraxis bedeutsame Entscheidung getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, wann die letzte Rate eines Bauträgervertrages fällig wird, wenn der Vertrag vorsieht, dass diese „nach vollständiger Fertigstellung“ zu zahlen ist.
Die Entscheidung dürfte weit über den Einzelfall hinaus Bedeutung haben. Sie betrifft zahlreiche Bauträgerverträge, die vergleichbare Formulierungen enthalten.
Der Sachverhalt
Die Erwerberin einer Eigentumswohnung hatte mit einem Bauträger einen notariellen Bauträgervertrag geschlossen. Die letzte Rate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises sollte laut Vertrag „nach vollständiger Fertigstellung“ fällig werden. Die Wohnung war zwar bezugsfertig und abgenommen worden, es bestanden jedoch noch verschiedene Mängel und Restarbeiten. Der Bauträger verlangte dennoch die Zahlung der Schlussrate.
Die Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof stellte klar:
Die vertragliche Formulierung „nach vollständiger Fertigstellung“ ist nicht mit bloßer Bezugsfertigkeit oder Abnahmereife gleichzusetzen.
Vielmehr ist die Klausel aus Sicht eines durchschnittlichen Erwerbers auszulegen. Danach bedeutet „vollständige Fertigstellung“, dass die geschuldeten Bauleistungen insgesamt erbracht sind und nicht lediglich ein Zustand erreicht ist, der eine Nutzung der Wohnung ermöglicht.
Der BGH hob die Entscheidung des Kammergerichts auf und stellte die klageabweisende Entscheidung des Landgerichts wieder her. Der Bauträger konnte die letzte Rate daher nicht verlangen, solange die vertraglich geschuldete vollständige Fertigstellung nicht erreicht war.
Warum ist die Entscheidung so wichtig?
In der Praxis wird häufig argumentiert, dass mit der Abnahme oder Bezugsfertigkeit die wesentlichen Leistungspflichten erfüllt seien und deshalb auch die letzten Kaufpreisbestandteile fällig würden.
Der Bundesgerichtshof hat nun deutlich zwischen verschiedenen Fertigstellungsstufen unterschieden:
1. Bezugsfertigkeit
Die Wohnung kann grundsätzlich genutzt werden. Wesentliche Mängel, die die Nutzung verhindern würden, liegen nicht vor.
2. Abnahmefähigkeit
Der Erwerber ist grundsätzlich verpflichtet, die Leistung abzunehmen. Kleinere Mängel können noch vorhanden sein.
3. Vollständige Fertigstellung
Die vertraglich geschuldeten Leistungen müssen vollständig erbracht sein. Ausstehende Restarbeiten und noch nicht beseitigte Mängel können der Fälligkeit der Schlussrate entgegenstehen.
Auswirkungen für Erwerber
Die Entscheidung stärkt die Rechtsposition von Wohnungskäufern und Erwerbern erheblich.
Erwerber können sich künftig vermehrt darauf berufen, dass eine vertraglich erst „nach vollständiger Fertigstellung“ geschuldete Schlussrate nicht bereits mit Bezugsfertigkeit oder Abnahme fällig wird. Dies erhöht den Druck auf Bauträger, bestehende Restarbeiten und Mängel tatsächlich zu beseitigen, bevor die letzte Rate verlangt werden kann.
Auswirkungen für Bauträger
Bauträger sollten ihre Vertragsmuster sorgfältig überprüfen.
Werden im Vertrag unterschiedliche Begriffe wie
- „Bezugsfertigkeit“,
- „Abnahme“,
- „vollständige Fertigstellung“
verwendet, geht der BGH davon aus, dass diesen Begriffen auch ein unterschiedlicher Bedeutungsgehalt zukommt.
Eine vorschnelle Rechnungsstellung kann daher zu erheblichen Zahlungs- und Prozessrisiken führen.
Fazit
Mit dem Urteil vom 22.04.2026 (VII ZR 88/25) stärkt der Bundesgerichtshof die Position von Erwerbern in Bauträgerverträgen. Die Formulierung „nach vollständiger Fertigstellung“ bedeutet nach Auffassung des Gerichts mehr als bloße Bezugsfertigkeit oder Abnahmereife. Solange die geschuldete Leistung noch nicht vollständig erbracht ist, kann die Schlussrate grundsätzlich nicht verlangt werden.
Die Entscheidung wird künftig bei der Auslegung von Bauträgerverträgen eine wichtige Rolle spielen und dürfte sowohl Vertragsgestaltung als auch Prozessführung nachhaltig beeinflussen.