Der BGH stärkt Wohnungseigentümergemeinschaften: Bei unwirksamer Abnahmeklausel kann die Verjährung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger deutlich später greifen. Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24.
Viele Wohnungseigentümergemeinschaften kennen das Problem: Jahre nach der Errichtung oder Sanierung einer Wohnanlage zeigen sich Mängel am Gemeinschaftseigentum. Das Dach ist undicht. Die Tiefgarage weist Risse auf. Fassaden, Balkone oder Abdichtungen erweisen sich als fehlerhaft. Der Bauträger verweist dann oft auf Verjährung. Fünf Jahre seien vorbei. Die Sache sei erledigt.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 – eine wichtige Entscheidung für Wohnungseigentümergemeinschaften, Erwerber und Bauträger getroffen. Im Kern geht es um eine einfache Frage: Wann beginnt die Verjährung von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel nie wirksam erfolgt ist? Der BGH entschied, dass die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs grundsätzlich erst mit der Abnahme der Werkleistung beginnt.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangte von einem Bauträger einen Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln an einem Metall-Pultdach. Die geltend gemachten Mängel betrafen unter anderem Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten. Die verlangten Mängelbeseitigungskosten beliefen sich auf 292.000,00 €.
Die Wohnanlage war bereits Ende der 1990er Jahre bzw. Anfang der 2000er Jahre veräußert worden. In den Bauträgerverträgen war vorgesehen, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte. Eine eigene Prüfung und eigene Abnahmeentscheidung jedes Erwerbers war in der Klausel nicht ausdrücklich vorbehalten. Genau daran entzündete sich der Streit.
Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht Stuttgart wies die Klage dagegen ab. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zurück.
Die Kernaussage des BGH
Der BGH stellt klar: Eine vom Bauträger gestellte Klausel, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei Vertreter der Erwerber erfolgen soll, ist unwirksam, wenn dem einzelnen Erwerber nicht das Recht verbleibt, das Werk selbst auf seine Abnahmefähigkeit zu prüfen und die Abnahme selbst zu erklären. Eine solche Klausel benachteiligt die Erwerber unangemessen.
Das ist der entscheidende Punkt. Die Abnahme ist kein bloßer Formalakt. Sie ist eine rechtlich erhebliche Zäsur. Mit ihr kehrt sich regelmäßig die Beweislast um. Mit ihr beginnt bei Bauwerken typischerweise die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Wer dem Erwerber dieses Recht nimmt oder es unklar einschränkt, greift tief in seine Rechtsposition ein.
Fehlt eine wirksame Abnahme, beginnt die Verjährung des Kostenvorschussanspruchs nicht einfach zu laufen. Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung, wonach die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs erst mit der Abnahme der Werkleistung beginnt.
Der BGH schafft jedoch kein ewiges Mängelrecht. Er setzt eine Grenze. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gilt in dieser Fallgruppe eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren. Diese Frist läuft ab dem Zeitpunkt der infolge der unwirksamen Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.
Das ist wichtig. Es geht nicht um eine beliebige Verlängerung. Es geht um einen Ausgleich. Der Bauträger darf aus einer von ihm gestellten unwirksamen Abnahmeklausel keinen Vorteil ziehen. Zugleich soll der Anspruch nicht grenzenlos bestehen. Der BGH zieht deshalb eine klare Linie: nicht fünf Jahre ab einer unwirksamen Abnahme, aber auch nicht unbegrenzt – sondern höchstens 30 Jahre.
Warum ist die Entscheidung für Wohnungseigentümergemeinschaften so wichtig?
Die Entscheidung betrifft einen häufigen Bauträgerfall. Gerade ältere Bauträgerverträge enthalten Klauseln, wonach das Gemeinschaftseigentum durch Dritte, Verwalter, Sachverständige oder einzelne Vertreter abgenommen werden sollte. Solche Klauseln sind rechtlich oft angreifbar, wenn sie dem Erwerber sein eigenes Abnahmerecht nehmen oder unklar lassen, ob er noch selbst prüfen und entscheiden darf.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften kann das erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben. Denn Mängel am Gemeinschaftseigentum sind teuer. Dächer, Fassaden, Tiefgaragen, Abdichtungen und tragende Bauteile verursachen schnell sechsstellige Kosten. Wenn der Bauträger sich vorschnell auf Verjährung beruft, sollte die Gemeinschaft die Abnahmeregelung im Bauträgervertrag genau prüfen lassen.
Der BGH bestätigt außerdem, dass eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kostenvorschussansprüche betreffend Mängel am Gemeinschaftseigentum wirksam an sich ziehen konnte und eine solche Prozessführungsbefugnis bei einem vor dem 01.12.2020 gefassten Vergemeinschaftungsbeschluss auch nach der WEG-Reform fortbestehen kann.
Fazit
Der BGH stärkt mit seinem Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 – die Rechte von Erwerbern und Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine unwirksame Abnahmeklausel kann dazu führen, dass die gewöhnliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche nicht wie vom Bauträger angenommen begonnen hat. Zugleich begrenzt der BGH die Durchsetzbarkeit solcher Ansprüche auf eine Höchstfrist von 30 Jahren.
Für die Praxis heißt das: Nicht das Alter der Wohnanlage allein entscheidet. Entscheidend ist die wirksame Abnahme.
Wer Mängel am Gemeinschaftseigentum feststellt, sollte die Bauträgerverträge und die Abnahme sorgfältig prüfen lassen. Das gilt besonders bei hohen Sanierungskosten. Denn oft steckt der entscheidende Fehler nicht im Dach, sondern im Vertrag.