Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 eine für das Wohnraummietrecht wegweisende Entscheidung getroffen. Der VIII. Zivilsenat stellte klar, dass Mieter Wohnraum nicht mit Gewinnerzielungsabsicht untervermieten dürfen. Die Entscheidung konkretisiert erstmals höchstrichterlich die Grenzen zulässiger Untervermietung und stärkt die Position von Vermietern gegenüber missbräuchlichen Untermietmodellen.
1. Ausgangssachverhalt
Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung zahlte eine Nettokaltmiete von 460 € monatlich. Während eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis der Vermieterin an Dritte weiter – zu einem Preis von 962 € monatlich und damit mehr als dem Doppelten seiner eigenen Miete. Die zulässige Höchstmiete nach der Berliner Mietpreisbremse hätte bei 748 € gelegen. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristgemäß. Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin der Vermieterin Recht. Der Mieter legte Revision ein.
2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte das Räumungsurteil des Landgerichts Berlin. Damit ist die Kündigung wirksam.
a) Keine Gewinnerzielung bei Untervermietung
Der BGH definiert den Zweck einer Untervermietung klar. Sie dient ausschließlich dazu, die eigenen Wohnkosten zu decken. Die Untervermietung soll einem Mieter ermöglichen, die Wohnung während vorübergehender Abwesenheit zu behalten – nicht jedoch, wirtschaftliche Gewinne zu erzielen.
Damit widerspricht der Senat klar allen Geschäftsmodellen, die mit einer Wohnraummiete Rendite erzielen wollen, obwohl der Hauptmieter selbst nicht Eigentümer ist.
b) Kündigungsrecht des Vermieters
Die gewinnorientierte Untervermietung begründet nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung. Insbesondere, wenn – wie im entschiedenen Fall – die Vorgaben der Mietpreisbremse missachtet werden.
c) Möblierungszuschläge bleiben offen
Der Mieter argumentierte, die hohe Untermiete sei aufgrund einer umfangreichen Möblierung gerechtfertigt. Der BGH äußerte sich hierzu jedoch nicht abschließend. Eine höchstrichterliche Klärung der Frage, wie Möblierungszuschläge zu berechnen sind, steht weiterhin aus.
3. Bedeutung für die Praxis
Für Vermieter
Die Entscheidung stärkt Vermieter bei missbräuchlicher Untervermietung. Eine erhebliche Überschreitung der eigenen Miete – insbesondere unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse – kann eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen.
Für Mieter
Untervermietung bleibt grundsätzlich zulässig, jedoch nur kostendeckend. Gewinne aus Untervermietung sind unzulässig und können zum Verlust der Wohnung führen. Die Entscheidung betont erneut die strikte Einhaltung der Untervermietungserlaubnis des Vermieters.
Für die Rechtsentwicklung
Erstmals existiert eine höchstrichterliche Festlegung zur Grenze zulässiger Untermiete.
Die Frage des Möblierungszuschlags bleibt weiterhin gesetzgeberisch und rechtlich offen; entsprechende Regelungen sind angekündigt.
4. Fazit
Die Entscheidung VIII ZR 228/23 schafft klare Leitlinien: Untervermietung darf kein Geschäftsmodell sein. Für Mieter reduziert dies die Spielräume erheblich, für Vermieter schafft es Rechtssicherheit. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin.
Wenn Sie Fragen zu Untervermietung, Kündigungsrechten oder weiteren mietrechtlichen Themen haben, stehen wir Ihnen gern beratend zur Seite.