Einordnung der Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.05.2025 (V ZR 36/24) eine für die Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutsame Frage geklärt:
Erfasst eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Pflicht einzelner Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel?
Der BGH beantwortet dies – erstmals in dieser Allgemeinheit – eindeutig mit Ja.
Damit stärkt der Senat die Rechtssicherheit bei der Auslegung von Kostentrennungsklauseln, insbesondere bei Fensterregelungen, Balkonklauseln oder sonstigen sondereigentumsnahen Bauteilen.
Der Sachverhalt in Kürze:
- Die Klägerin ist Teileigentümerin in einer Gemeinschaft, deren Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2004 eine klare Kostentrennung vorsieht:
Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben sind von den jeweiligen Sondereigentümern zu finanzieren – unabhängig davon, ob diese Bauteile rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.
- Das Gemeinschaftseigentum war bereits bei Errichtung mangelhaft. Die Eigentümer beschlossen später die Sanierung und zur Finanzierung eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen.
- Die Klägerin focht den Umlagebeschluss an.
Der BGH gibt der Klägerin recht.
Die zentrale Rechtsfrage dabei ist folgende:
Umfasst eine vereinbarte Kostentrennung für die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel? Der BGH bejaht dies im Zweifel, sofern die Gemeinschaftsordnung keine gegenteiligen Anhaltspunkte enthält.
Die wesentlichen Erwägungen des BGH waren:
Der BGH stellt erneut klar, dass Gemeinschaftsordnungen streng nach ihrem objektiven Inhalt auszulegen sind. Abweichungen vom gesetzlichen Regelfall des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen klar und eindeutig formuliert sein.
Die Formulierung „Instandhaltung und Instandsetzung“ umfasst nach ständiger Rechtsprechung auch die Beseitigung anfänglicher Mängel.
Die Kostentrennung soll „denjenigen zahlen lassen, der den Nutzen hat“. Eine praktikable Umsetzung wäre nicht möglich, wenn zuvor jeweils geprüft werden müsste:
- Liegt ein anfänglicher oder ein nachträglicher Mangel vor?
- Hat die Nutzung des Sondereigentümers den Schaden verstärkt?
- Besteht ein Nutzen für die übrige Gemeinschaft?
Solche komplexen Ursachenanalysen würde die klare Kostenregelung unterlaufen und zu erheblichen Verzögerungen führen.
Der BGH stellt klar, dass es in dem Fall nur um die Kostentragung, nicht um die Beschlusskompetenz zur Durchführung der Maßnahme geht. Die Gemeinschaft bleibt grundsätzlich beschlusskompetent für die Sanierungsentscheidung – unabhängig davon, wer am Ende die Kosten trägt.
Konsequenzen für die Praxis:
Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für Gemeinschaften mit älteren Gemeinschaftsordnungen, insbesondere mit Fenster- oder Balkonklauseln.
- Kostentrennungsklauseln erfassen regelmäßig auch Baumängelbeseitigungen, sofern die Klausel „Instandsetzung“ umfasst.
- Fehlerhafte Kostenverteilungen machen Sanierungsbeschlüsse angreifbar (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
- Die Gemeinschaft muss künftig sorgfältig prüfen, ob eine Vereinbarung existiert und welche Bauteile konkret erfasst sind.
- Für Verwalter bedeutet dies ein erhöhtes Haftungsrisiko bei fehlerhafter Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels.
- Für betroffene Sondereigentümer können erhebliche finanzielle Mehrbelastungen entstehen, wenn sie Kosten für mangelhafte Fenster oder andere Bauteile übernehmen müssen, obwohl diese rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.