von Fritz & Partner | März 11, 2026 | Aktuelles, Baurecht, Geschäftsführerhaftung, OLG
1. Ausgangslage
Das Oberlandesgericht Celle hatte über die Rückforderung von Baufortschrittsraten zu entscheiden, die Erwerber im Rahmen eines Bauträgerprojekts gezahlt hatten. Die Besonderheit des Falles lag in der persönlichen Haftung zweier Geschäftsführer einer Projektgesellschaft (Bauträgerin).
Die Kläger hatten eine Wohnung in einem zu sanierenden Pflegeheimkomplex erworben. Der Bauträger forderte mehrere Raten gemäß Baufortschritt an – tatsächlich befand sich das Gesamtobjekt jedoch lediglich im erweiterten Rohbauzustand, und wesentliche Arbeiten waren nicht ausgeführt.
2. Rechtlicher Maßstab: § 3 Abs. 2 MaBV als Schutzgesetz
Das Gericht stellt klar, dass § 3 Abs. 2 Makler‑ und Bauträgerverordnung (MaBV) ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ist. Die Vorschrift schützt Erwerber davor, dass Bauträger nicht fällige Raten ohne ausreichenden Bautenstand entgegennehmen.
Entscheidend ist, dass eine Baufortschrittsrate erst dann angefordert werden darf, wenn die jeweils geschuldeten Arbeiten tatsächlich vollständig ausgeführt wurden.
3. Feststellungen zum tatsächlichen Bautenstand
Das OLG stellte fest:
- Die angeforderten Raten (Fenster-, Dach-, Estrich-, Innenputz‑ und Installationsraten) entsprachen nicht dem realen Baufortschritt.
- Bauarbeiten waren in mehreren Gewerken nicht begonnen oder nicht fertiggestellt.
- Bestätigungen des Bauleiters waren unzutreffend; sie wichen erheblich vom tatsächlichen Zustand ab.
4. Persönliche Haftung der Geschäftsführer
a. Haftung des Geschäftsführers zu 2)
Der Geschäftsführer haftet persönlich auf Schadensersatz, weil:
- er trotz Kenntnis der Abweichungen die Raten anforderte bzw. anfordern ließ,
- der objektive und subjektive Tatbestand des § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 2 MaBV erfüllt war und
- ein vorsätzliches Verhalten vorlag.
Das Gericht folgte der Wertung, dass dem Geschäftsführer die falschen Bautenstandsmitteilungen spätestens seit Juli 2018 bekannt gewesen sein mussten. Zweifel an der Zuverlässigkeit der Kontrollen lagen vor, insbesondere durch unrichtige Bestätigungen und erkennbare äußere Umstände wie Baustillstand.
b. Haftung des Geschäftsführers zu 3)
Entgegen der Vorinstanz verurteilte das OLG auch den weiteren Geschäftsführer:
- Er habe Organisationspflichten verletzt und
- nach § 5 MaBV sei ihm das Verhalten der Hilfspersonen zurechenbar.
Der Geschäftsführer habe keine ausreichenden Maßnahmen getroffen, um die ordnungsgemäße Überwachung und Kontrolle der Baufortschritte sicherzustellen.
5. Zurechnung und Gesamtschuldnerschaft
Das OLG verurteilte beide Geschäftsführer sowie die Bauträgergesellschaft als Gesamtschuldner zur Rückzahlung der rechtsgrundlos geleisteten Baufortschrittsraten in Höhe von 46.635,77 €.
6. Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung verdeutlicht:
- Es gelten strenge Anforderungen an Bauträger bei der Anforderung von Raten nach Baufortschritt.
- Erhöhte persönliche Verantwortung von Geschäftsführern in Bauträgergesellschaften.
- Die Notwendigkeit einer effizienten internen Organisation und Kontrolle der Bautenstandsüberwachung.
- Dass Erwerber ungerechtfertigt geforderte Raten zurückverlangen können, wenn der tatsächliche Bautenstand nicht den vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen entspricht.
7. Fazit
Das Urteil des OLG Celle stärkt die Position von Erwerbern erheblich. Geschäftsführer können sich nicht darauf berufen, dass die Bauüberwachung delegiert wurde – sie tragen die übergeordnete Organisationsverantwortung und haften persönlich bei vorsätzlichen oder zumindest bewusst pflichtwidrigen Abläufen.
OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24
von Fritz & Partner | Jan. 29, 2026 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht
1. Einleitung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 29. Januar 2026 mit der Entscheidung I ZR 129/25 ein bedeutsames Grundsatzurteil zur Haftung von Immobilienmaklern bei Diskriminierung im Rahmen der Wohnungsvermittlung gefällt. Die Entscheidung konkretisiert die Pflichten des Maklers nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG).
2. Sachverhalt
Die Klägerin, eine Frau pakistanischer Herkunft, hatte mehrfach unter ihrem echten Namen über ein Online-Formular auf Besichtigungstermine für Mietwohnungen eines Maklerbüros beworben – sämtliche Anfragen blieben erfolglos. Weitere Anfragen unter anderen ebenfalls ausländisch klingenden Namen führten ebenfalls zu keinen Terminen. Erst als die Klägerin Anfragen mit identischen Angaben, jedoch unter deutsch klingenden Namen („Schneider“, „Schmidt“, „Spieß“) stellte, wurden umgehend Besichtigungstermine angeboten. Das Landgericht Darmstadt sprach der Klägerin bereits in der Vorinstanz eine Entschädigung von 3.000 € sowie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten zu. Der Makler legte dagegen Revision ein.
3. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hat die Revision vollständig zurückgewiesen.
a. Anwendbarkeit des AGG
Der I. Zivilsenat stellt klar, dass öffentlich zugängliche Angebote zur Wohnungsvermittlung über Internetportale dem zivilrechtlichen Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG unterfallen. Damit sind Makler verpflichtet, Mietinteressenten unabhängig von deren ethnischer Herkunft gleich zu behandeln.
b. Haftung des Maklers
Der Makler haftet persönlich auf immateriellen Schadensersatz nach § 21 AGG, wenn er gegen das Benachteiligungsverbot verstößt. Eine Berufung darauf, lediglich als Beauftragter des Vermieters tätig zu sein, ließ der BGH ausdrücklich nicht gelten. Eine Freistellung des Maklers von der Haftung würde das AGG in einem zentralen Bereich leerlaufen lassen.
c. Zulässigkeit von „Testanfragen“
Der BGH erkannte die unter falschen Namen gestellten Anfragen ausdrücklich als zulässiges Beweismittel an. Wohnungssuchende dürfen sich solcher Methoden bedienen, um Diskriminierung nachzuweisen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liege hierin nicht.
4. Rechtliche Würdigung
Der BGH betont, dass Makler oft die einzigen realen Ansprechpartner vor einer Wohnungsvergabe sind. Eine Haftungsfreistellung würde das Diskriminierungsverbot praktisch leerlaufen lassen.
Das Urteil zwingt Makler zu erheblich erhöhten Compliance-Anforderungen. Dokumentation von Auswahlentscheidungen, transparente Kommunikationsprozesse und Schulungen zum AGG werden unerlässlich.
5. Praktische Konsequenzen für Vermieter, Makler und Mietinteressenten
a. Für Makler
Pflicht zur diskriminierungsfreien Auswahl von Bewerbern. Haftung bei Verstößen unabhängig von Vorgaben des Vermieters. Notwendigkeit interner Kontrollmechanismen.
b. Für Vermieter
Auch sie können sich das Verhalten der von ihnen eingesetzten Makler zurechnen lassen müssen. Sorgfältige Auswahl und Überwachung des Maklers wird wichtiger.
c. Für Mietinteressenten
Die Entscheidung erleichtert den Nachweis von Diskriminierung. Schadensersatzansprüche bei ethnischer Benachteiligung werden gestärkt.
von Fritz & Partner | Jan. 29, 2026 | Aktuelles, LG, Wohnungseigentumsrecht
Die Entscheidung:
Das Landgericht Frankfurt/Main bestätigt in dieser Entscheidung eindrucksvoll die hohen Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten eines WEG‑Verwalters hinsichtlich der Dachüberwachung.
Gegenstand des Rechtsstreits war die Frage, ob der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage für Schäden haftet, die durch herabfallende Dachziegel bei hohen Windstärken verursacht wurden.
Die klagende Kfz‑Versicherung nahm die Verwalterin nach § 836, § 838 BGB i.V.m. § 27 WEG auf Schadensersatz in Anspruch – mit Erfolg.
Kernaussagen des Gerichts:
- Lösen sich Gebäudeteile durch Witterungseinflüsse, spricht der Anscheinsbeweis für eine
fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung.
- Der Anscheinsbeweis entfällt nur bei einem außergewöhnlichen Naturereignis.
- Sorgfältig errichtete und gewartete Gebäude müssen einem stürmischen Wind standhalten.
- Der Verwalter ist verpflichtet, die Sicherheit des Daches zu kontrollieren und zu überwachen.
- Die Überwachungspflicht ist streng – es sind hohe Anforderungen zu erfüllen.
- Dächer sind in regelmäßigen Intervallen durch eine zuverlässige, fachkundige Person
überprüfen zu lassen.
Diese Grundsätze haben erhebliche Bedeutung für die tägliche Verwaltungspraxis.
Die wesentliche Entscheidungsgründe lauten wie folgt:
- Anscheinsbeweis für mangelhafte Wartung
Das Gericht betont – in Übereinstimmung mit der gefestigten BGH‑Rechtsprechung – den allgemeinen Erfahrungssatz, dass Gebäude der üblichen Witterung standhalten müssen. Wenn sich dennoch Dachziegel lösen, spricht der erste Anschein für eine mangelhafte Unterhaltung. Der Verwalter konnte diesen Anscheinsbeweis nicht entkräften, da weder ein außergewöhnliches Naturereignis noch eine fachgerechte Wartung bewiesen wurden.
- Kein außergewöhnliches Naturereignis
Die gemessenen Windstärken von 7–8 Beaufort qualifiziert das Gericht als „stürmischen Wind“. Ein außergewöhnliches Naturereignis beginnt nach der einschlägigen Rechtsprechung erst bei erheblich höheren Windstärken (ab ca. 12 Beaufort).
Die Folge: Der Anscheinsbeweis bleibt bestehen.
- Pflichtverletzung des Verwalters
Das Landgericht stellt klar, dass der Verwalter das Dach nicht selbst betreten muss. Er ist aber verpflichtet, rechtzeitig eine fachkundige Wartung herbeizuführen (i.d.R. eine Beschlussfassung der Eigentümer). Die bloßen Sichtprüfungen eines nicht fachkundigen Objektbetreuers „von der Straße aus“ genügen nicht.
Besonders relevant dieser Entscheidung ist auch folgende Aussage des Gerichts:
Nach den Wartungsempfehlungen des Deutschen Dachdeckerhandwerks wäre ab dem sechsten Jahr nach Neueindeckung alle drei Jahre eine Wartung angezeigt gewesen.
Da das Dach 2009/2010 neu errichtet wurde, hätte spätestens 2015 eine erste Wartung erfolgen müssen. Tatsächlich erfolgte bis 2021 keine einzige fachkundige Überprüfung.
- Kein Nachweis einer hypothetischen Schadensvermeidungswirkung
Der Verwalter behauptete, selbst eine Wartung hätte die Schadensursache nicht erkennen können. Das Gericht weist dies zurück, denn:
- Die Schadensursache ist unklar.
- Bei unklarer Ursache kann nicht zugunsten des Verwalters unterstellt werden, eine Wartung wäre wirkungslos gewesen.
- Der Verwalter trägt nach § 836 Abs. 1 S. 2 BGB die volle Exkulpationslast.
Damit bleibt es bei der Haftung.
Fazit:
Das Urteil des LG Frankfurt/Main setzt die Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung konsequent fort. WEG‑Verwalter müssen die Sicherheit von Dächern aktiv, wiederkehrend und durch Fachleute überprüfen lassen. Sichtprüfungen durch eigene Mitarbeiter genügen nicht. Unterbleibt eine fachkundige Wartung, haftet der Verwalter persönlich bzw. im Rahmen seines Aufgabenbereichs nach § 27 WEG. Für die Verwaltungspraxis bedeutet dies: Dachwartung ist keine Option – sie ist Pflicht.
von Fritz & Partner | Jan. 28, 2026 | Aktuelles, BGH, Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 eine für das Wohnraummietrecht wegweisende Entscheidung getroffen. Der VIII. Zivilsenat stellte klar, dass Mieter Wohnraum nicht mit Gewinnerzielungsabsicht untervermieten dürfen. Die Entscheidung konkretisiert erstmals höchstrichterlich die Grenzen zulässiger Untervermietung und stärkt die Position von Vermietern gegenüber missbräuchlichen Untermietmodellen.
1. Ausgangssachverhalt
Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung zahlte eine Nettokaltmiete von 460 € monatlich. Während eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis der Vermieterin an Dritte weiter – zu einem Preis von 962 € monatlich und damit mehr als dem Doppelten seiner eigenen Miete. Die zulässige Höchstmiete nach der Berliner Mietpreisbremse hätte bei 748 € gelegen. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristgemäß. Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin der Vermieterin Recht. Der Mieter legte Revision ein.
2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte das Räumungsurteil des Landgerichts Berlin. Damit ist die Kündigung wirksam.
a) Keine Gewinnerzielung bei Untervermietung
Der BGH definiert den Zweck einer Untervermietung klar. Sie dient ausschließlich dazu, die eigenen Wohnkosten zu decken. Die Untervermietung soll einem Mieter ermöglichen, die Wohnung während vorübergehender Abwesenheit zu behalten – nicht jedoch, wirtschaftliche Gewinne zu erzielen.
Damit widerspricht der Senat klar allen Geschäftsmodellen, die mit einer Wohnraummiete Rendite erzielen wollen, obwohl der Hauptmieter selbst nicht Eigentümer ist.
b) Kündigungsrecht des Vermieters
Die gewinnorientierte Untervermietung begründet nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung. Insbesondere, wenn – wie im entschiedenen Fall – die Vorgaben der Mietpreisbremse missachtet werden.
c) Möblierungszuschläge bleiben offen
Der Mieter argumentierte, die hohe Untermiete sei aufgrund einer umfangreichen Möblierung gerechtfertigt. Der BGH äußerte sich hierzu jedoch nicht abschließend. Eine höchstrichterliche Klärung der Frage, wie Möblierungszuschläge zu berechnen sind, steht weiterhin aus.
3. Bedeutung für die Praxis
Für Vermieter
Die Entscheidung stärkt Vermieter bei missbräuchlicher Untervermietung. Eine erhebliche Überschreitung der eigenen Miete – insbesondere unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse – kann eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen.
Für Mieter
Untervermietung bleibt grundsätzlich zulässig, jedoch nur kostendeckend. Gewinne aus Untervermietung sind unzulässig und können zum Verlust der Wohnung führen. Die Entscheidung betont erneut die strikte Einhaltung der Untervermietungserlaubnis des Vermieters.
Für die Rechtsentwicklung
Erstmals existiert eine höchstrichterliche Festlegung zur Grenze zulässiger Untermiete.
Die Frage des Möblierungszuschlags bleibt weiterhin gesetzgeberisch und rechtlich offen; entsprechende Regelungen sind angekündigt.
4. Fazit
Die Entscheidung VIII ZR 228/23 schafft klare Leitlinien: Untervermietung darf kein Geschäftsmodell sein. Für Mieter reduziert dies die Spielräume erheblich, für Vermieter schafft es Rechtssicherheit. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin.
Wenn Sie Fragen zu Untervermietung, Kündigungsrechten oder weiteren mietrechtlichen Themen haben, stehen wir Ihnen gern beratend zur Seite.
von Fritz & Partner | Jan. 21, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Einordnung der Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.05.2025 (V ZR 36/24) eine für die Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutsame Frage geklärt:
Erfasst eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Pflicht einzelner Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel?
Der BGH beantwortet dies – erstmals in dieser Allgemeinheit – eindeutig mit Ja.
Damit stärkt der Senat die Rechtssicherheit bei der Auslegung von Kostentrennungsklauseln, insbesondere bei Fensterregelungen, Balkonklauseln oder sonstigen sondereigentumsnahen Bauteilen.
Der Sachverhalt in Kürze:
- Die Klägerin ist Teileigentümerin in einer Gemeinschaft, deren Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2004 eine klare Kostentrennung vorsieht:
Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben sind von den jeweiligen Sondereigentümern zu finanzieren – unabhängig davon, ob diese Bauteile rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.
- Das Gemeinschaftseigentum war bereits bei Errichtung mangelhaft. Die Eigentümer beschlossen später die Sanierung und zur Finanzierung eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen.
- Die Klägerin focht den Umlagebeschluss an.
Der BGH gibt der Klägerin recht.
Die zentrale Rechtsfrage dabei ist folgende:
Umfasst eine vereinbarte Kostentrennung für die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel? Der BGH bejaht dies im Zweifel, sofern die Gemeinschaftsordnung keine gegenteiligen Anhaltspunkte enthält.
Die wesentlichen Erwägungen des BGH waren:
Der BGH stellt erneut klar, dass Gemeinschaftsordnungen streng nach ihrem objektiven Inhalt auszulegen sind. Abweichungen vom gesetzlichen Regelfall des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen klar und eindeutig formuliert sein.
Die Formulierung „Instandhaltung und Instandsetzung“ umfasst nach ständiger Rechtsprechung auch die Beseitigung anfänglicher Mängel.
Die Kostentrennung soll „denjenigen zahlen lassen, der den Nutzen hat“. Eine praktikable Umsetzung wäre nicht möglich, wenn zuvor jeweils geprüft werden müsste:
- Liegt ein anfänglicher oder ein nachträglicher Mangel vor?
- Hat die Nutzung des Sondereigentümers den Schaden verstärkt?
- Besteht ein Nutzen für die übrige Gemeinschaft?
Solche komplexen Ursachenanalysen würde die klare Kostenregelung unterlaufen und zu erheblichen Verzögerungen führen.
Der BGH stellt klar, dass es in dem Fall nur um die Kostentragung, nicht um die Beschlusskompetenz zur Durchführung der Maßnahme geht. Die Gemeinschaft bleibt grundsätzlich beschlusskompetent für die Sanierungsentscheidung – unabhängig davon, wer am Ende die Kosten trägt.
Konsequenzen für die Praxis:
Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für Gemeinschaften mit älteren Gemeinschaftsordnungen, insbesondere mit Fenster- oder Balkonklauseln.
- Kostentrennungsklauseln erfassen regelmäßig auch Baumängelbeseitigungen, sofern die Klausel „Instandsetzung“ umfasst.
- Fehlerhafte Kostenverteilungen machen Sanierungsbeschlüsse angreifbar (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
- Die Gemeinschaft muss künftig sorgfältig prüfen, ob eine Vereinbarung existiert und welche Bauteile konkret erfasst sind.
- Für Verwalter bedeutet dies ein erhöhtes Haftungsrisiko bei fehlerhafter Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels.
- Für betroffene Sondereigentümer können erhebliche finanzielle Mehrbelastungen entstehen, wenn sie Kosten für mangelhafte Fenster oder andere Bauteile übernehmen müssen, obwohl diese rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.
von Fritz & Partner | Dez. 18, 2025 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht
Einleitung:
Das Urteil des VIII. Zivilsenats des BGH vom 06.08.2025 klärt eine seit Jahren umstrittene Frage: Haftet ein vermietender Wohnungseigentümer für Schäden, die ein Mieter auf einer gemeinschaftlichen Fläche erleidet, wenn die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst) an die Wohnungseigentümergemeinschaft und von dieser an eine Fachfirma delegiert wurde?
Sachverhalt:
Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage. Beim Verlassen des Hauses stürzte sie auf einem vereisten Weg, der im Gemeinschaftseigentum stand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Winterdienst an eine externe Firma übertragen. Die Klägerin erlitt schwere Verletzungen und verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld.
Rechtliche Würdigung des BGH:
Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet die in seinem Einflussbereich liegenden Störungen des Mietgebrauchs der Mietsache zu beseitigen. Hierzu gehört auch der Winterdienst. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter allein Eigentümer ist oder Mitglied einer WEG. Die Pflicht folgt nicht aus dem Eigentum, sondern aus dem Mietvertrag. Beauftragt der Vermieter einen Dritten (hier: Winterdienstfirma), haftet er für dessen Verschulden wie für eigenes. Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf die WEG oder eine Fachfirma entbindet den Vermieter nicht von seiner Verantwortung.
Praktische Konsequenzen:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss sicherstellen, dass der Winterdienst ordnungsgemäß durchgeführt wird. Andernfalls haftet er verschuldensunabhängig im Sinne der Zurechnung nach § 278 BGB. Für die Praxis bedeutet dies eine erhebliche Haftungsausweitung: Vermieter können sich nicht mehr auf die bloße Auswahl- und Überwachungspflicht zurückziehen.
Fazit:
Das Urteil verdeutlicht die vertragliche Verantwortung des Vermieters für die Sicherheit der Mietsache und angrenzender Zugangswege. Für Vermieter empfiehlt sich eine sorgfältige Kontrolle der Winterdienstvereinbarungen und gegebenenfalls eine Anpassung der Haftpflichtversicherung.
