von Fritz & Partner | Dez. 10, 2025 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
1. Ausgangslage
Die Entscheidung betrifft die Frage, wer bei einem Wechsel des WEG-Verwalters zum Jahresende für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Diese Frage war sowohl nach altem Recht (§ 28 WEG a.F.) als auch nach der WEG-Reform 2020 umstritten. Insbesondere ging es um die Situation, in der der bisherige Verwalter zum 31.12. ausscheidet und ein neuer Verwalter ab dem 01.01. bestellt wird.
2. Sachverhalt
- Die Beklagte war bis zum 31.12. Verwalterin einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
- Ab dem 01.01. des Folgejahres wurde eine neue Verwalterin bestellt.
- Die GdWE verlangte vom ausgeschiedenen Verwalter die Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr.
- Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Die Revision zum BGH blieb erfolglos.
3. Rechtliche Würdigung des BGH
- Anspruchsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG.
- Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht: Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht erst am 01.01. des Folgejahres, da sie den Ablauf des Kalenderjahres voraussetzt.
- Folge: Zuständig ist der Verwalter, der am 01.01. des Folgejahres im Amt ist. Der ausgeschiedene Verwalter ist nicht verpflichtet, die Abrechnung für das Vorjahr zu erstellen, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht.
4. Kernaussagen des Urteils
- Jeder Eigentümer hat gegen die GdWE einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung.
- Innerhalb der GdWE ist der amtierende Verwalter verpflichtet, auch ausstehende Abrechnungen der Vorjahre zu erstellen.
- Der frühere Verwalter kann nur aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein, wenn die Pflicht während seiner Amtszeit entstanden ist.
- Bei einem Wechsel zum 31.12. trifft die Pflicht den neuen Verwalter.
5. Praktische Konsequenzen
- Für Verwalter: Bei Vertragsgestaltung klare Regelungen zur Abrechnungspflicht bei Amtsende treffen.
- Für Eigentümergemeinschaften: Ansprüche auf Erstellung der Jahresabrechnung sind primär gegen die GdWE zu richten; diese muss die Pflicht durch den amtierenden Verwalter erfüllen.
- Empfehlung: Eigentümerbeschlüsse oder vertragliche Vereinbarungen zur Handhabung von Abrechnungen bei Verwalterwechsel sind dringend anzuraten.
6. Bewertung
Die Entscheidung schafft Klarheit und beendet die bisherige Rechtsunsicherheit. Sie stärkt die Systematik des WEG-Rechts: Die Pflicht zur Abrechnung knüpft an die Organstellung an und nicht an die faktische Verwaltungstätigkeit im Vorjahr.
von Fritz & Partner | Dez. 8, 2025 | Aktuelles, Prozessrecht
1. Hintergrund der Reform
Die Streitwertgrenzen im Zivilprozessrecht bestimmen sowohl die sachliche Zuständigkeit der Gerichte als auch die Zulässigkeit von Rechtsmitteln. Diese Grenzen sind seit Jahrzehnten kaum angepasst worden. Vor dem Hintergrund inflationsbedingter Wertveränderungen und struktureller Reformen der Justiz hat das Bundesministerium der Justiz (BMJ) nun eine umfassende Anpassung vorgeschlagen. Ziel ist eine effizientere Verteilung der Verfahren und die Entlastung der höheren Instanzen.
2. Änderungen bei der Zuständigkeit der Gerichte
Die bisherige Streitwertgrenze für die Zuständigkeit der Amtsgerichte liegt bei 5.000 € (§ 23 Nr. 1 GVG). Diese Grenze soll auf 10.000 € angehoben. Damit sollen mehr Verfahren in erster Instanz vor den Amtsgerichten verhandelt werden.
Begründung:
- Die bisherige Grenze stammt aus dem Jahr 1993 und wurde seitdem nicht angepasst.
- Die Anhebung soll die Amtsgerichte stärken und die Bürgernähe der Justiz fördern.
- Parallel wird die streitwertunabhängige Zuständigkeit für bestimmte Materien (z. B. Nachbarrecht) erweitert.
3. Änderungen bei den Berufungs- und Beschwerdewerten
Parallel zur Zuständigkeitsreform sollen die Wertgrenzen für Rechtsmittel moderat steigen. Konkret:
- Berufung (§ 511 ZPO): Anhebung von 600 € auf 1.000 €.
- Nichtzulassungsbeschwerde (§ 544 ZPO): Erhöhung von 20.000 € auf 25.000 €.
- Kostenbeschwerden: Anhebung von 200 € auf 300 €. Diese Anpassungen betreffen auch
Verfahren nach dem FamFG, ArbGG und kostenrechtliche Vorschriften (GKG, RVG etc.). Ziel:
- Anpassung an die Inflation seit der letzten Reform (2002/2004).
- Reduzierung der Rechtsmittelverfahren zur Entlastung der Gerichte.
- Gleichzeitige Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung durch moderate Erhöhung.
von Fritz & Partner | Nov. 26, 2025 | Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
1. Hintergrund des Verfahrens
Das Amtsgericht hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein ausgeschiedener Verwalter verpflichtet ist, die Jahresabrechnungen und Vermögensberichte für die Jahre 2023 und 2024 zu erstellen, obwohl die Bestellung am Anfang des Jahres 2025 endete.
Die Klägerin verlangte im Hauptantrag die Erstellung und Herausgabe der Jahresgesamtabrechnung und Einzelabrechnungen (§ 28 Abs. 2 WEG) sowie Vermögensberichte (§ 28 Abs. 4 WEG) für 2023 und 2024 und im Hilfsantrag die Rechnungslegung nach Beendigung des Verwaltervertrages.
2. Entscheidung des Gerichts
Die Klage war zulässig. Der Hauptantrag wurde abgewiesen. Nach der seit dem 01.12.2020 geltenden Rechtslage (WEMoG) trifft die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung nicht mehr den ausgeschiedenen Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 WEG). Die frühere BGH-Rechtsprechung zur fortbestehenden Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters ist nicht mehr anwendbar. Die Organpflicht geht bei Verwalterwechsel kraft Gesetzes auf den neuen Verwalter über.
Dem Hilfsantrag wurde aufgrund sofortigem Anerkenntnisses stattgegeben.
3. Rechtliche Würdigung
Wegen der Gesetzesänderung durch das WEMoG hat sich die Rechtslage geändert. Mit der Reform wurde die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vollständig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen (§ 18 WEG). Der Verwalter handelt nur noch als Organ ohne eigene originäre Pflichten. Ansprüche auf Erstellung von Abrechnungen und Vermögensberichten sind deshalb gegen die Gemeinschaft zu richten, nicht gegen den ausgeschiedenen Verwalter.
4. Kostenentscheidung
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens (§§ 91, 93 ZPO), da die Beklagte den Hilfsantrag sofort anerkannt hat und keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.
5. Fazit der Gerichtsentscheidung
- Für Verwalter: Nach Ausscheiden besteht keine Pflicht zur Erstellung von Jahresabrechnungen oder Vermögensberichten.
- Für Wohnungseigentümergemeinschaften: Ansprüche sind gegen die Gemeinschaft zu richten.
- Für Rechtsanwälte: Bei Klageerhebung ist die aktuelle Rechtslage nach WEMoG zwingend zu berücksichtigen, um Kostenrisiken zu vermeiden.
von Fritz & Partner | Nov. 14, 2025 | Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
Erneut hat ein Gericht bestätigt: Ein abberufener WEG-Verwalter ist nicht mehr verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dies bei der Abberufung berücksichtigen und rechtzeitig Vorsorge treffen.
Dies war erst kürzlich Thema.
von Fritz & Partner | Nov. 5, 2025 | Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
- Einleitung
Die Frage, ob ein abberufener WEG-Verwalter weiterhin verpflichtet ist, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht zu erstellen, sorgt in der Praxis regelmäßig für Streit. Ein aktuelles Urteil bringt Klarheit und hat erhebliche Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Verwalter.
- Hintergrund
– Parteien: Wohnungseigentümergemeinschaft (Klägerin) gegen ehemaligen Verwalter (Beklagter)
– Streitpunkt: Erstellung der Jahresabrechnungen 2023 und 2024 sowie Vermögensberichte nach § 28 WEG
– Zeitraum: Verwaltervertrag ab Sommer 2023, Abberufung im Frühjahr 2025
– Der Beklagte verweigerte die Erstellung der Abrechnungen mit der Begründung, nach Abberufung fehle die rechtliche Befugnis wegen der nun geltenden Organtheorie.
- Entscheidung des Gerichts
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Ein Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnungen besteht nicht mehr, sobald die Organstellung des Verwalters endet. Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 01.01. des Folgejahres (§ 28 Abs. 2 WEG). Hier also während der Amtszeit. Mit der Abberufung endet die Organstellung. Ohne diese darf der Verwalter nicht mehr für die Gemeinschaft handeln – auch nicht zur Erstellung der Abrechnung.
- Praktische Konsequenzen für WEG und Verwalter
Neue Abrechnungspflicht: Nach Abberufung muss der neue Verwalter die Jahresabrechnung erstellen.
- Fazit
Das Urteil bestätigt: Ein abberufener WEG-Verwalter ist nicht mehr verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dies bei der Abberufung berücksichtigen und rechtzeitig Vorsorge treffen.
von Fritz & Partner | Okt. 17, 2025 | Aktuelles
- Hintergrund der Entscheidung
Die Entscheidung des BGH betrifft eine praxisrelevante Frage im Wohnungseigentumsrecht: Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Gutachters mehrere Vergleichsangebote einholen?
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft eine Rechtsanwaltskanzlei sowie mehrere Sachverständige mit der Begutachtung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum beauftragt. Die Eigentümer genehmigten diese Maßnahmen nachträglich und beschlossen zudem eine Honorarvereinbarung mit der Kanzlei (300 € netto je Anwaltsstunde, 150 € netto je Sekretariatsstunde).
Die Bauträgerin, zugleich Mitglied der GdWE, focht die Beschlüsse an – unter anderem mit dem Argument, es seien keine Alternativangebote eingeholt worden.
- Die Kernaussagen des BGH
Der BGH hat mit Urteil vom 18.07.2025 – V ZR 76/24 – entschieden:
- Keine Pflicht zur Einholung von Alternativangeboten bei Anwaltsbeauftragung: Die Wohnungseigentümer müssen vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts keine Vergleichsangebote einholen – auch nicht bei Abschluss einer Honorarvereinbarung.
- Vertrauensverhältnis entscheidend: Die Wahl eines Rechtsanwalts sei eine Frage des Vertrauens. Ein Preisvergleich sei regelmäßig nicht aussagekräftig, da die Vergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) gesetzlich geregelt ist oder – bei Stundenhonoraren – stark vom tatsächlichen Aufwand abhängt.
- Nachträgliche Genehmigung durch die Eigentümer zulässig: Maßnahmen, die der Verwalter ohne vorherigen Beschluss veranlasst hat, können nachträglich genehmigt werden, sofern sie der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.
- Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung bringt erhebliche Rechtssicherheit für Verwalter und Eigentümergemeinschaften:
Erleichterung der Entscheidungsprozesse: Die GdWE kann künftig auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichten, wenn sie einen Anwalt oder Gutachter beauftragen möchte – vorausgesetzt, die Maßnahme ist wirtschaftlich vertretbar und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Stärkung der Handlungsfähigkeit des Verwalters: Der Verwalter kann in dringenden Fällen – etwa bei drohender Verjährung – eigenständig handeln, ohne dass dies automatisch zur Unwirksamkeit der Maßnahme führt.
Abgrenzung zu Handwerkerleistungen: Anders als bei Handwerksleistungen, bei denen ein konkreter Erfolg geschuldet wird und ein Preisvergleich sinnvoll ist, ist die anwaltliche Tätigkeit eine Dienstleistung, deren Qualität und Umfang im Vorfeld schwer vergleichbar sind.
- Fazit
Mit der Entscheidung V ZR 76/24 hat der BGH eine bislang umstrittene Frage im Wohnungseigentumsrecht geklärt und die Anforderungen an die ordnungsgemäße Verwaltung konkretisiert. Die Einholung von Alternativangeboten ist bei der Beauftragung von Rechtsanwälten nicht erforderlich. Dies stärkt die Flexibilität und Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümergemeinschaften – insbesondere in zeitkritischen Situationen.
Wir stehen Ihnen gerne bei Fragen zur Verfügung!
