von Fritz & Partner | Aug. 3, 2026 | Aktuelles, Baurecht, BGH
Der BGH stärkt Wohnungseigentümergemeinschaften: Bei unwirksamer Abnahmeklausel kann die Verjährung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger deutlich später greifen. Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24.
Viele Wohnungseigentümergemeinschaften kennen das Problem: Jahre nach der Errichtung oder Sanierung einer Wohnanlage zeigen sich Mängel am Gemeinschaftseigentum. Das Dach ist undicht. Die Tiefgarage weist Risse auf. Fassaden, Balkone oder Abdichtungen erweisen sich als fehlerhaft. Der Bauträger verweist dann oft auf Verjährung. Fünf Jahre seien vorbei. Die Sache sei erledigt.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 – eine wichtige Entscheidung für Wohnungseigentümergemeinschaften, Erwerber und Bauträger getroffen. Im Kern geht es um eine einfache Frage: Wann beginnt die Verjährung von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel nie wirksam erfolgt ist? Der BGH entschied, dass die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs grundsätzlich erst mit der Abnahme der Werkleistung beginnt.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangte von einem Bauträger einen Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln an einem Metall-Pultdach. Die geltend gemachten Mängel betrafen unter anderem Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten. Die verlangten Mängelbeseitigungskosten beliefen sich auf 292.000,00 €.
Die Wohnanlage war bereits Ende der 1990er Jahre bzw. Anfang der 2000er Jahre veräußert worden. In den Bauträgerverträgen war vorgesehen, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte. Eine eigene Prüfung und eigene Abnahmeentscheidung jedes Erwerbers war in der Klausel nicht ausdrücklich vorbehalten. Genau daran entzündete sich der Streit.
Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht Stuttgart wies die Klage dagegen ab. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zurück.
Die Kernaussage des BGH
Der BGH stellt klar: Eine vom Bauträger gestellte Klausel, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei Vertreter der Erwerber erfolgen soll, ist unwirksam, wenn dem einzelnen Erwerber nicht das Recht verbleibt, das Werk selbst auf seine Abnahmefähigkeit zu prüfen und die Abnahme selbst zu erklären. Eine solche Klausel benachteiligt die Erwerber unangemessen.
Das ist der entscheidende Punkt. Die Abnahme ist kein bloßer Formalakt. Sie ist eine rechtlich erhebliche Zäsur. Mit ihr kehrt sich regelmäßig die Beweislast um. Mit ihr beginnt bei Bauwerken typischerweise die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Wer dem Erwerber dieses Recht nimmt oder es unklar einschränkt, greift tief in seine Rechtsposition ein.
Fehlt eine wirksame Abnahme, beginnt die Verjährung des Kostenvorschussanspruchs nicht einfach zu laufen. Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung, wonach die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs erst mit der Abnahme der Werkleistung beginnt.
Der BGH schafft jedoch kein ewiges Mängelrecht. Er setzt eine Grenze. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gilt in dieser Fallgruppe eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren. Diese Frist läuft ab dem Zeitpunkt der infolge der unwirksamen Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.
Das ist wichtig. Es geht nicht um eine beliebige Verlängerung. Es geht um einen Ausgleich. Der Bauträger darf aus einer von ihm gestellten unwirksamen Abnahmeklausel keinen Vorteil ziehen. Zugleich soll der Anspruch nicht grenzenlos bestehen. Der BGH zieht deshalb eine klare Linie: nicht fünf Jahre ab einer unwirksamen Abnahme, aber auch nicht unbegrenzt – sondern höchstens 30 Jahre.
Warum ist die Entscheidung für Wohnungseigentümergemeinschaften so wichtig?
Die Entscheidung betrifft einen häufigen Bauträgerfall. Gerade ältere Bauträgerverträge enthalten Klauseln, wonach das Gemeinschaftseigentum durch Dritte, Verwalter, Sachverständige oder einzelne Vertreter abgenommen werden sollte. Solche Klauseln sind rechtlich oft angreifbar, wenn sie dem Erwerber sein eigenes Abnahmerecht nehmen oder unklar lassen, ob er noch selbst prüfen und entscheiden darf.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften kann das erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben. Denn Mängel am Gemeinschaftseigentum sind teuer. Dächer, Fassaden, Tiefgaragen, Abdichtungen und tragende Bauteile verursachen schnell sechsstellige Kosten. Wenn der Bauträger sich vorschnell auf Verjährung beruft, sollte die Gemeinschaft die Abnahmeregelung im Bauträgervertrag genau prüfen lassen.
Der BGH bestätigt außerdem, dass eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kostenvorschussansprüche betreffend Mängel am Gemeinschaftseigentum wirksam an sich ziehen konnte und eine solche Prozessführungsbefugnis bei einem vor dem 01.12.2020 gefassten Vergemeinschaftungsbeschluss auch nach der WEG-Reform fortbestehen kann.
Fazit
Der BGH stärkt mit seinem Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 – die Rechte von Erwerbern und Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine unwirksame Abnahmeklausel kann dazu führen, dass die gewöhnliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche nicht wie vom Bauträger angenommen begonnen hat. Zugleich begrenzt der BGH die Durchsetzbarkeit solcher Ansprüche auf eine Höchstfrist von 30 Jahren.
Für die Praxis heißt das: Nicht das Alter der Wohnanlage allein entscheidet. Entscheidend ist die wirksame Abnahme.
Wer Mängel am Gemeinschaftseigentum feststellt, sollte die Bauträgerverträge und die Abnahme sorgfältig prüfen lassen. Das gilt besonders bei hohen Sanierungskosten. Denn oft steckt der entscheidende Fehler nicht im Dach, sondern im Vertrag.
von Fritz & Partner | Juli 20, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Die Sommer werden heißer. Der Wunsch nach einer wirksamen Klimatisierung der eigenen Wohnung wächst. Doch in Wohnungseigentumsanlagen stellt sich regelmäßig die Frage: Darf ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Gemeinschaft ein Klima-Splitgerät mit Außeneinheit auf seinem Balkon installieren?
Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 17.07.2026 (Az. V ZR 162/25) eine richtungsweisende Entscheidung getroffen und die Rechte einzelner Wohnungseigentümer deutlich gestärkt.
Der Sachverhalt
Die Kläger waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Sie beantragten in der Eigentümerversammlung die Genehmigung zum Einbau eines Klima-Splitgeräts auf ihrem Balkon. Für die Installation war eine Durchbohrung der Fassade erforderlich.
Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag ab. Die Eigentümer erhoben daraufhin eine sogenannte Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Während das Amtsgericht die Klage noch abwies, gab das Landgericht Berlin II den Klägern Recht. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun diese Entscheidung
Die Entscheidung des BGH
Der BGH stellt zunächst klar, dass der Einbau eines Klima-Splitgeräts eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt. Dies folgt insbesondere daraus, dass für die Installation regelmäßig Eingriffe in die Fassade erforderlich sind. Solche Maßnahmen bedürfen grundsätzlich einer Gestattung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG.
Gleichzeitig betont der Senat jedoch, dass ein Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Gestattung haben kann.
Der Anspruch ergibt sich zwar nicht aus den „privilegierten baulichen Veränderungen“ des § 20 Abs. 2 WEG. Klima-Splitgeräte werden dort nicht erwähnt. Der Anspruch kann aber aus § 20 Abs. 3 WEG folgen.
Danach darf eine bauliche Veränderung nicht ohne Weiteres verweigert werden, wenn andere Wohnungseigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Lärm allein rechtfertigt keine Ablehnung
Besonders praxisrelevant ist die Aussage des BGH zu möglichen Geräuschbelastungen.
Die Gemeinschaft hatte unter anderem argumentiert, dass von der Außeneinheit der Klimaanlage erhebliche Lärmbelästigungen ausgehen könnten. Der Bundesgerichtshof hält dies jedoch nicht für ausreichend, um die Gestattung bereits im Vorfeld zu verweigern. Maßgeblich sei zunächst die bauliche Maßnahme selbst. Ob später tatsächlich unzulässige Immissionen auftreten, müsse gesondert beurteilt werden.
Der Senat weist darauf hin, dass gegen etwaige spätere Störungen weiterhin Unterlassungs- und Abwehransprüche bestehen können. Übermäßiger Lärm ist also nicht schutzlos hinzunehmen. Er rechtfertigt jedoch nicht automatisch die Versagung der Genehmigung.
Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften
Die Entscheidung ist ein weiterer Baustein der seit der WEG-Reform 2020 zu beobachtenden Entwicklung, die Rechte einzelner Wohnungseigentümer zu stärken.
Der Bundesgerichtshof macht deutlich:
- Klima-Splitgeräte sind grundsätzlich zulässig.
- Die Eigentümergemeinschaft kann entsprechende Anträge nicht mehr pauschal ablehnen.
- Eine konkrete und erhebliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer muss nachvollziehbar dargelegt werden.
- Rein theoretische Befürchtungen reichen nicht aus.
Gerade vor dem Hintergrund steigender Temperaturen dürfte die Entscheidung erhebliche praktische Auswirkungen haben. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften werden ihre bisherige Beschlusspraxis überdenken müssen.
Was bedeutet das Urteil für Verwalter und Eigentümer?
Für Verwalter bedeutet die Entscheidung, dass Anträge auf Einbau von Klima-Splitgeräten künftig sorgfältig geprüft werden müssen. Eine bloße Berufung auf mögliche optische Veränderungen oder spätere Geräuschentwicklungen genügt regelmäßig nicht.
Wohnungseigentümer erhalten dagegen eine deutlich stärkere Rechtsposition. Wird die Zustimmung verweigert, kann die Ablehnung gerichtlich überprüft und gegebenenfalls durch ein Urteil ersetzt werden.
Fazit
Der Bundesgerichtshof trägt mit seiner Entscheidung den veränderten Lebensrealitäten Rechnung. Angesichts zunehmend heißer Sommer kann der Wunsch nach einer effektiven Klimatisierung nicht ohne sachlichen Grund blockiert werden.
Wohnungseigentümer haben künftig grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihnen der Einbau eines Klima-Splitgeräts gestattet wird, sofern keine unzumutbaren Beeinträchtigungen anderer Eigentümer vorliegen. Die Entscheidung stärkt die individuelle Nutzung des Sondereigentums und setzt zugleich klare Grenzen für blockierende Mehrheitsentscheidungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
von Fritz & Partner | Juni 10, 2026 | AG, Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
1. Einordnung der Entscheidung
Das Amtsgericht Hamburg‑Altona hat mit Beschluss vom 10. April 2025 (Az. 303a C 16/24) eine praxisrelevante Entscheidung zur verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getroffen. Gegenstand des Verfahrens war die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer gerichtlich zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden kann, wenn kein Verwalter bestellt ist und eine Versammlung zur Wahl eines (neuen) Verwalters erforderlich ist.
Die Entscheidung betrifft einen häufigen Problemfall in der Praxis: Handlungsunfähigkeit der Gemeinschaft infolge fehlender Verwaltungsstruktur.
2. Sachverhalt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft war verwalterlos. Ein handlungsfähiger Verwalter existierte nicht. Zugleich bestand ein dringendes Bedürfnis, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, um insbesondere über die Bestellung eines neuen Verwalters zu beschließen.
Da eine ordnungsgemäße Einberufung mangels Verwalters nicht erfolgte und keine Einigung innerhalb der Gemeinschaft erzielt werden konnte, beantragte ein Wohnungseigentümer beim Amtsgericht die richterliche Ermächtigung zur Einberufung der Versammlung.
3. Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg‑Altona
Das Amtsgericht Hamburg‑Altona gab dem Antrag statt und ermächtigte den Wohnungseigentümer, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
Das Gericht stellte klar:
- In einer verwalterlosen WEG besteht eine Regelungslücke, wenn keine ordnungsgemäße Verwaltung mehr möglich ist.
- Die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Wahl eines Verwalters ist zwingend erforderlich, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft wiederherzustellen.
- Verweigert oder verzögert sich eine gemeinschaftliche Lösung, ist der gerichtliche Weg zulässig und erforderlich.
4. Rechtliche Würdigung
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist grundsätzlich der Verwalter zur Einberufung der Eigentümerversammlung berufen (§ 24 Abs. 1 WEG). In der verwalterlosen WEG fehlt es jedoch an einem solchen Organ.
Das Gericht knüpft an die inzwischen gefestigte Rechtsprechung an, wonach:
- eine außergerichtliche Selbstermächtigung einzelner Eigentümer unzulässig ist,
- bei fehlender Beschlussgrundlage und fehlendem Verwalter nur die gerichtliche Ermächtigung einen rechtssicheren Weg eröffnet.
5. Bedeutung für die Praxis
- Verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaften sind nicht handlungsunfähig, wenn der gerichtliche Weg beschritten wird.
- Eigentümer sollten nicht versuchen, Versammlungen „auf eigene Faust“ einzuberufen – dies birgt erhebliche Anfechtungs- und Nichtigkeitsrisiken.
6. Fazit
Der Beschluss des AG Hamburg‑Altona vom 10.04.2025 – 303a C 16/24 stärkt die Handlungsfähigkeit verwalterloser Wohnungseigentümergemeinschaften. Er bestätigt, dass in solchen Konstellationen nur die gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung führt und eigenmächtiges Vorgehen keine zulässige Alternative darstellt.
Bei Fragen zur verwalterlosen WEG, zur Einberufung von Eigentümerversammlungen oder zu Beschlussanfechtungen beraten wir Sie gerne.
von Fritz & Partner | Mai 27, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. Januar 2026 (Az. V ZR 76/25) eine für die Praxis des Wohnungseigentumsrechts außerordentlich bedeutsame Klarstellung getroffen: Wer faktisch die Aufgaben eines WEG‑Verwalters ausübt, ohne wirksam bestellt zu sein, unterliegt denselben Pflichten und haftet gegenüber der Gemeinschaft wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter.
Was ist ein „faktischer Verwalter“?
Ein sogenannter faktischer Verwalter liegt vor, wenn
- die Verwalterbestellung abgelaufen oder unwirksam ist,
- kein (wirksamer) Verwaltervertrag besteht,
- gleichwohl dauerhaft typische Verwaltertätigkeiten ausgeübt werden (z. B. Zahlungsverkehr, Vertragsabschlüsse, Abrechnungen).
Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass es nicht auf eine formelle Bestellung, sondern auf das tatsächliche Auftreten und Handeln ankommt.
Der entschiedene Fall
- Eine Hausverwaltung führte nach Ablauf ihrer Bestellung die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft weiter.
- In dieser Zeit veranlasste sie Zahlungen für die Pflege einer Parkanlage, die nicht im Eigentum der WEG, sondern im Eigentum ihrer eigenen Gesellschafter stand.
- Grundlage der Zahlungen war ein vor Entstehung der WEG abgeschlossener Vertrag.
Die WEG verlangte Schadensersatz wegen pflichtwidriger Vermögensverwaltung.
Die rechtliche Bewertung des BGH
Der Bundesgerichtshof bejahte eine Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB und stellte zwei zentrale Leitsätze auf:
1. Gleiche Pflichten, gleiche Haftung
Ein faktischer Verwalter ist pflichtenrechtlich einem bestellten Verwalter gleichzustellen. Das betrifft insbesondere:
- ordnungsgemäße Vermögensverwaltung,
- Prüfung der rechtlichen Grundlage von Zahlungen,
- Handeln ausschließlich im Interesse der Gemeinschaft.
2. Keine automatische Bindung an Alt‑Verträge
Verträge, die ein Bauträger oder teilender Eigentümer vor Entstehung der WEG abschließt, werden nicht automatisch Vertragsbestandteil der Gemeinschaft.
Erforderlich ist grundsätzlich:
- eine Vertragsübernahme oder
- zumindest eine Genehmigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer.
Bedeutung für die Praxis
- Klare Haftungsansprüche gegen Verwalter auch ohne wirksame Bestellung
- Verbesserte Schutzmechanismen gegen missbräuchliche Verwaltung
- Erleichterte Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen
- Fortführung der Verwaltung „auf Zuruf“ ist hoch riskant
- Haftungsrisiken auch ohne Vertrag oder Bestellung
- Erforderlichkeit klarer Bestellungs‑ und Vertragsverhältnisse
von Fritz & Partner | Mai 13, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Mit Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 219/24) hat der Bundesgerichtshof eine zentrale Frage des Wohnungseigentumsrechts entschieden: Wie weit reicht die Erstherstellungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) bei einem sogenannten „steckengebliebenen Bau“?
Die Entscheidung ist für Eigentümer, Verwalter und Verwalterbeiräte von erheblicher praktischer Bedeutung – insbesondere bei unfertigen Neubauten, Dachgeschossausbauten oder Bauträgerinsolvenzen.
Was ist ein „steckengebliebener Bau“?
Von einem steckengebliebenen Bau spricht man, wenn eine Wohnungseigentumsanlage zwar rechtlich begründet, tatsächlich aber nicht vollständig plangerecht errichtet wurde – etwa infolge der Insolvenz des Bauträgers oder abgebrochener Bauarbeiten.
In solchen Fällen stellt sich regelmäßig die Frage: Welche Bauteile muss die Wohnungseigentümergemeinschaft erstmalig herstellen – und wer trägt die Kosten?
Sachverhalt der Entscheidung V ZR 219/24
Die Kläger waren Sondereigentümer mehrerer nicht fertiggestellter Dachgeschosswohnungen. Die Gemeinschaft war bereits rechtskräftig verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum plangerecht herzustellen.
Streit bestand darüber, ob die Erstherstellungspflicht auch folgende Maßnahmen umfasst:
- Errichtung nichttragender Innenwände
- Elektroinstallation, soweit unter Putz verlegt
- Anschluss an die zentrale Heizungsanlage einschließlich Heizkörper
- Gestattung des Einbaus von Dachflächenfenstern auf eigene Kosten
Die Vorinstanzen hatten dies überwiegend abgelehnt.
Entscheidung des BGH: Umfang der Erstherstellungspflicht (§ 18 Abs. 2 WEG)
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil teilweise aufgehoben und die Rechte der Wohnungseigentümer deutlich gestärkt.
1. Erstherstellung nicht nur am Gemeinschaftseigentum
Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen (§ 18 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Bei einem steckengebliebenen Bau umfasst dieser Anspruch funktional auch bestimmte Bauteile innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums. Entscheidend ist nicht die formale Zuordnung zu Sonder‑ oder Gemeinschaftseigentum, sondern die baupraktische Notwendigkeit.
2. Zur Erstherstellung gehören auch Innenwände, Elektro und Heizung
Nach Auffassung des BGH muss die Gemeinschaft im Bereich der betroffenen Wohnungen auch folgende Leistungen erbringen:
- nichttragende Innenwände in verputzter Form
- fachgerechte Elektroinstallation (unter Putz)
- Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Heizkörper und Zuleitungen
Begründung: Ohne diese Maßnahmen ist eine wirtschaftlich sinnvolle und nutzbare Erstherstellung der Wohnung nicht möglich.
Bauliche Veränderungen vor Fertigstellung (§ 20 WEG)
Bauliche Veränderungen können bereits vor vollständiger Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer gestattet werden. Hinsichtlich der beantragten Dachflächenfenster wurde die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, da hierzu noch tatsächliche Feststellungen erforderlich sind.
Kostentragung: Wer zahlt bei der Erstherstellung?
Für die Praxis zentral ist die Kostenfrage:
- Maßnahmen der erstmaligen plangerechten Errichtung sind grundsätzlich gemeinschaftlich zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).
- Eine Kostenabwälzung auf einzelne Eigentümer ist nur bei eindeutiger gesetzlicher oder vereinbarter Grundlage möglich.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften können sich hieraus erhebliche finanzielle Verpflichtungen ergeben.
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen künftig sorgfältig prüfen, welchen Umfang ihre Erstherstellungspflichten tatsächlich haben. Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist in solchen Fällen dringend zu empfehlen.
von Fritz & Partner | Apr. 15, 2026 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Maklerrecht
1. Einführung und Bedeutung der Entscheidung
Mit Urteil vom 09.10.2025 (Az. I ZR 159/24) hat der Bundesgerichtshof grundlegende Klarstellungen zum Abschluss von Maklerverträgen im elektronischen Geschäftsverkehr getroffen. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen für Immobilienmakler, Verbraucher und die Gestaltung digitaler Vertragsstrecken. Der BGH stellt klar, dass Maklerverträge, die online abgeschlossen werden, uneingeschränkt der sog. Button‑Lösung nach § 312j BGB unterliegen.
2. Sachverhalt
Eine Immobilienmaklerin hatte einem Kaufinteressenten nach telefonischem Erstkontakt per E‑Mail einen Link zu einem Web‑Exposé übermittelt. Vor dessen Abruf musste der Interessent mehrere Checkboxen aktivieren und eine Schaltfläche mit der Beschriftung „Senden“ betätigen. Hinweise auf die anfallende Maklerprovision fanden sich lediglich in beigefügten Anlagen. Nach erfolgreicher Vermittlung verweigerte der Käufer die Zahlung der Provision mit der Begründung, ein wirksamer Maklervertrag sei nicht zustande gekommen.
3. Die Kernaussagen des Bundesgerichtshofs
a) Maklervertrag als zahlungspflichtiger Verbrauchervertrag
Der BGH stellt zunächst klar, dass Maklerverträge Verträge sind, bei denen sich Verbraucher zu einer Zahlung verpflichten. Damit fallen sie unabhängig vom Zeitpunkt der Fälligkeit der Provision unter § 312j Abs. 3 BGB.
b) Zwingende Anwendung der Button‑Lösung
Nach § 312j Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Unternehmer die Bestellsituation so gestalten, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten. Eine bloße Schaltfläche mit der Beschriftung „Senden“, „Weiter“ oder „Bestätigen“ genügt diesen Anforderungen nicht. Der Verbraucher müsse bereits durch die Button‑Bezeichnung selbst unmissverständlich auf die Kostenpflicht hingewiesen werden.
c) Rechtsfolge: endgültige Unwirksamkeit
Besonders praxisrelevant ist die Einordnung der Rechtsfolge: Ein Verstoß gegen § 312j Abs. 3 BGB führt nicht zu schwebender Unwirksamkeit, sondern zur endgültigen Nichtigkeit des Maklervertrags gemäß § 312j Abs. 4 BGB. Der Makler verliert damit seinen Provisionsanspruch vollständig.
4. Keine „Heilung“ durch spätere Bestätigung
Der BGH befasst sich zudem mit der Frage, ob ein unwirksamer Maklervertrag nachträglich bestätigt werden kann. Ein Neuabschluss nach § 141 Abs. 1 BGB sei zwar grundsätzlich denkbar, unterliegt jedoch denselben formellen Anforderungen wie der ursprüngliche Vertragsschluss. Auch eine spätere Bestätigung muss daher wieder eine eindeutige, kostenauslösende Schaltfläche enthalten. Andernfalls liege ein unzulässiges Umgehungsgeschäft im Sinne von § 312m Abs. 1 Satz 2 BGB vor.
5. Praktische Konsequenzen
- Online‑Abschlussstrecken müssen zwingend eine klar beschriftete Schaltfläche („zahlungspflichtig bestellen“ oder gleichwertig eindeutig) enthalten.
- Hinweise in AGB, Exposés oder Begleit‑E-Mails reichen nicht aus.
- Andernfalls droht vollständiger Verlust der Provision – auch bei erfolgreicher Vermittlung.
- Bereits gezahlte Provisionen können unter Umständen zurückgefordert werden, wenn der Vertrag online ohne wirksame Button‑Lösung geschlossen wurde.
6. Fazit
Der BGH verschärft mit dem Urteil I ZR 159/24 die Anforderungen an digitale Maklerverträge deutlich. Die Entscheidung fügt sich konsequent in die verbraucherschützende Rechtsprechung zur Button‑Lösung ein. Ohne eindeutigen Kosten‑Button kein Maklerlohn.
BGH, Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24
