von Fritz & Partner | Nov. 5, 2025 | Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
- Einleitung
Die Frage, ob ein abberufener WEG-Verwalter weiterhin verpflichtet ist, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht zu erstellen, sorgt in der Praxis regelmäßig für Streit. Ein aktuelles Urteil bringt Klarheit und hat erhebliche Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Verwalter.
- Hintergrund
– Parteien: Wohnungseigentümergemeinschaft (Klägerin) gegen ehemaligen Verwalter (Beklagter)
– Streitpunkt: Erstellung der Jahresabrechnungen 2023 und 2024 sowie Vermögensberichte nach § 28 WEG
– Zeitraum: Verwaltervertrag ab Sommer 2023, Abberufung im Frühjahr 2025
– Der Beklagte verweigerte die Erstellung der Abrechnungen mit der Begründung, nach Abberufung fehle die rechtliche Befugnis wegen der nun geltenden Organtheorie.
- Entscheidung des Gerichts
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Ein Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnungen besteht nicht mehr, sobald die Organstellung des Verwalters endet. Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 01.01. des Folgejahres (§ 28 Abs. 2 WEG). Hier also während der Amtszeit. Mit der Abberufung endet die Organstellung. Ohne diese darf der Verwalter nicht mehr für die Gemeinschaft handeln – auch nicht zur Erstellung der Abrechnung.
- Praktische Konsequenzen für WEG und Verwalter
Neue Abrechnungspflicht: Nach Abberufung muss der neue Verwalter die Jahresabrechnung erstellen.
- Fazit
Das Urteil bestätigt: Ein abberufener WEG-Verwalter ist nicht mehr verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dies bei der Abberufung berücksichtigen und rechtzeitig Vorsorge treffen.
von Fritz & Partner | Okt. 17, 2025 | Aktuelles
- Hintergrund der Entscheidung
Die Entscheidung des BGH betrifft eine praxisrelevante Frage im Wohnungseigentumsrecht: Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Gutachters mehrere Vergleichsangebote einholen?
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft eine Rechtsanwaltskanzlei sowie mehrere Sachverständige mit der Begutachtung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum beauftragt. Die Eigentümer genehmigten diese Maßnahmen nachträglich und beschlossen zudem eine Honorarvereinbarung mit der Kanzlei (300 € netto je Anwaltsstunde, 150 € netto je Sekretariatsstunde).
Die Bauträgerin, zugleich Mitglied der GdWE, focht die Beschlüsse an – unter anderem mit dem Argument, es seien keine Alternativangebote eingeholt worden.
- Die Kernaussagen des BGH
Der BGH hat mit Urteil vom 18.07.2025 – V ZR 76/24 – entschieden:
- Keine Pflicht zur Einholung von Alternativangeboten bei Anwaltsbeauftragung: Die Wohnungseigentümer müssen vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts keine Vergleichsangebote einholen – auch nicht bei Abschluss einer Honorarvereinbarung.
- Vertrauensverhältnis entscheidend: Die Wahl eines Rechtsanwalts sei eine Frage des Vertrauens. Ein Preisvergleich sei regelmäßig nicht aussagekräftig, da die Vergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) gesetzlich geregelt ist oder – bei Stundenhonoraren – stark vom tatsächlichen Aufwand abhängt.
- Nachträgliche Genehmigung durch die Eigentümer zulässig: Maßnahmen, die der Verwalter ohne vorherigen Beschluss veranlasst hat, können nachträglich genehmigt werden, sofern sie der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.
- Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung bringt erhebliche Rechtssicherheit für Verwalter und Eigentümergemeinschaften:
Erleichterung der Entscheidungsprozesse: Die GdWE kann künftig auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichten, wenn sie einen Anwalt oder Gutachter beauftragen möchte – vorausgesetzt, die Maßnahme ist wirtschaftlich vertretbar und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Stärkung der Handlungsfähigkeit des Verwalters: Der Verwalter kann in dringenden Fällen – etwa bei drohender Verjährung – eigenständig handeln, ohne dass dies automatisch zur Unwirksamkeit der Maßnahme führt.
Abgrenzung zu Handwerkerleistungen: Anders als bei Handwerksleistungen, bei denen ein konkreter Erfolg geschuldet wird und ein Preisvergleich sinnvoll ist, ist die anwaltliche Tätigkeit eine Dienstleistung, deren Qualität und Umfang im Vorfeld schwer vergleichbar sind.
- Fazit
Mit der Entscheidung V ZR 76/24 hat der BGH eine bislang umstrittene Frage im Wohnungseigentumsrecht geklärt und die Anforderungen an die ordnungsgemäße Verwaltung konkretisiert. Die Einholung von Alternativangeboten ist bei der Beauftragung von Rechtsanwälten nicht erforderlich. Dies stärkt die Flexibilität und Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümergemeinschaften – insbesondere in zeitkritischen Situationen.
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von Fritz & Partner | Okt. 16, 2025 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht
- Hintergrund der Entscheidung
Das Landgericht Regensburg hatte sich in der Entscheidung vom 08.07.2022 (Az. 34 O 2572/21) mit der Frage zu befassen, ob ein Wärmekunde einen bestehenden Fernwärmelieferungsvertrag gemäß § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV kündigen kann, wenn er auf eine Versorgung mit erneuerbaren Energien – konkret mittels Luft-Wärme-Pumpe – umstellen möchte.
Die Klägerin, ein Fernwärmeversorgungsunternehmen, begehrte die Feststellung, dass der Vertrag durch die Kündigung des Beklagten nicht beendet worden sei. Der Beklagte hatte die Kündigung damit begründet, dass er künftig eine Luft-Wärme-Pumpe einsetzen und diese mit Ökostrom betreiben wolle.
- Rechtliche Würdigung
Anwendbarkeit des § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV
Das Gericht stellte klar, dass § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV auch auf bereits bestehende Vertragsverhältnisse Anwendung findet, die vor der Novellierung der Vorschrift geschlossen wurden
Voraussetzungen für die Sonderkündigung
Entscheidend ist nicht, dass der Kunde bereits auf erneuerbare Energien umgestellt hat, sondern dass ein ernsthafter Wille zur Umstellung besteht. Dies kann durch ein konkretes und detailliertes Angebot eines Heizungsbauers nachgewiesen werden. Ein solches Angebot lag hier vor
Die Luft-Wärme-Pumpe wurde vom Gericht als erneuerbare Energie im Sinne des § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV anerkannt. Auch die Nutzung von Ökostrom zur Versorgung der Pumpe wurde als ausreichend angesehen, um die Voraussetzungen für eine Kündigung zu erfüllen
- Ergebnis
Die Feststellungsklage der Klägerin wurde abgewiesen. Das Gericht entschied, dass die Kündigung wirksam war und der Fernwärmelieferungsvertrag zum 31.05.2022 beendet wurde
- Bedeutung für die Praxis
Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Wärmekunden, die auf erneuerbare Energien umstellen möchten. Sie zeigt, dass bereits der ernsthafte Wille zur Umstellung – dokumentiert durch ein konkretes Angebot – genügt, um das Sonderkündigungsrecht nach § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV auszuüben.
Für Versorgungsunternehmen bedeutet dies, dass sie sich auf eine zunehmende Zahl von Kündigungen einstellen müssen, sofern Kunden glaubhaft machen, dass sie auf klimafreundliche Alternativen umsteigen wollen.
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von Fritz & Partner | Okt. 8, 2025 | Aktuelles, Baurecht, BGH
Sachverhalt
Ein Verbraucher beauftragte einen Dachdecker mit der Neueindeckung seines Hausdachs. Der Vertrag wurde außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen. Der Unternehmer belehrte den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht nach § 355 BGB.
Etwa zehn Monate nach Vertragsschluss widerrief der Verbraucher den Vertrag. Der Dachdecker hatte die Arbeiten bereits vollständig ausgeführt.
Rechtliche Würdigung
Der BGH entschied, dass der Widerruf wirksam war, da die Widerrufsfrist mangels ordnungsgemäßer Belehrung nicht zu laufen begonnen hatte (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Verbraucher konnte den Vertrag daher auch nach zehn Monaten noch widerrufen.
Der Unternehmer konnte für die erbrachte Werkleistung keine Vergütung verlangen. Ein Wertersatzanspruch nach § 357 Abs. 8 BGB wurde verneint, da der Unternehmer den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über die Rechtsfolgen des Widerrufs belehrt hatte.
BGH, Urteil vom 10.05.2023 – VII ZR 414/21
Kernaussagen der Entscheidung
Eine fehlerhafte oder unterlassene Widerrufsbelehrung führt dazu, dass die Widerrufsfrist nicht beginnt.
Der Verbraucher kann auch lange nach Vertragsschluss noch widerrufen.
Der Unternehmer verliert in einem solchen Fall seinen Vergütungsanspruch vollständig.
Ein Wertersatzanspruch besteht nur bei ordnungsgemäßer Belehrung über die Rechtsfolgen des Widerrufs.
Praktische Relevanz
Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Handwerksbetriebe und andere Unternehmer, die außerhalb von Geschäftsräumen Verträge mit Verbrauchern schließen. Sie unterstreicht die Notwendigkeit einer korrekten und vollständigen Widerrufsbelehrung, insbesondere bei Werkverträgen.
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von Fritz & Partner | Sep. 30, 2025 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Die Zahlung von Hausgeld gehört zu den zentralen Pflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob und in welchem Umfang ein Eigentümer mit eigenen Forderungen gegen die Hausgeldforderung der Gemeinschaft aufrechnen kann. Die Antwort darauf ist eindeutig.
- Grundsatz: Keine Aufrechnung mit beliebigen Gegenforderungen
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Hintergrund ist der Schutz der Liquidität der Gemeinschaft und die Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Hausgeldzahlungen dienen der Finanzierung laufender Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Betriebskosten. Eine Verzögerung oder Kürzung kann die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft erheblich beeinträchtigen.
- Zulässige Gegenforderungen
Eine Aufrechnung ist nur möglich, wenn die Gegenforderung:
- rechtskräftig festgestellt oder
- von der Gemeinschaft anerkannt ist oder
- aus einer Notgeschäftsführung (§ 683 BGB) resultiert1.
Nicht ausreichend ist es, wenn der Wohnungseigentümer lediglich behauptet, eine Forderung gegen die Gemeinschaft zu haben. Auch vermeintliche Mängel in der Jahresabrechnung oder im Wirtschaftsplan berechtigen nicht zur Aufrechnung. Solche Einwände sind ausschließlich im Wege der Anfechtungsklage gegen den entsprechenden Beschluss geltend zu machen.
- Kein Zurückbehaltungsrecht wegen Abrechnungsstreitigkeiten
Auch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) kann nicht mit dem Argument geltend gemacht werden, der Verteilerschlüssel sei unbillig oder die Abrechnung fehlerhaft. Solche Einwände sind ebenfalls im Beschlussanfechtungsverfahren zu klären1.
- Fazit
Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Wohnungseigentümer sollten sich bewusst sein, dass unberechtigte Kürzungen oder Zahlungsverweigerungen erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen können.
Haben Sie Zweifel an der Berechtigung einer Forderung hat, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren!
von Fritz & Partner | Sep. 22, 2025 | Aktuelles, Mietrecht
Die Betriebskostenabrechnung ist ein wiederkehrender Streitpunkt im Mietverhältnis. Ein zentrales Element der rechtlichen Auseinandersetzung ist das Einsichtsrecht des Mieters in die zugrunde liegenden Belege. Wird dieses Recht durch den Vermieter verweigert, ergeben sich erhebliche rechtliche Konsequenzen.
- Rechtsgrundlage des Einsichtsrechts
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat der Mieter einen grundsätzlichen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung (§ 259 Abs. 1 BGB). Dieses Recht besteht unabhängig von einem konkreten Verdacht oder einer Begründung durch den Mieter.
Die Einsichtnahme dient der Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung und umfasst alle relevanten Originalbelege, wie z.B. Rechnungen, Zahlungsbelege, Wartungsverträge, Versicherungsnachweise, etc.
- Ort und Modalitäten der Einsichtnahme
Die Einsichtnahme hat grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der Hausverwaltung zu erfolgen. Der Vermieter, der seinen Wohn- oder Geschäftssitz nicht am Ort der Mietobjekts hat, muss allerdings dafür sorgen, dass der Mieter eine angemessene und zeitlich ausreichende Einsichtsmöglichkeit am Ort des Mietobjekts hat. Eine Verpflichtung zur Übersendung von Kopien besteht nur in Ausnahmefällen, etwa bei unzumutbarer persönlicher Einsichtnahme.
Kopien sind nicht gleichwertig mit Originalen. Der BGH hat klargestellt, dass Kopien nur dann ausreichen, wenn der Vermieter selbst keine Originale besitzt oder die Vorlage unzumutbar ist.
- Rechtsfolgen bei verweigerter Einsicht
Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Belege, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die Fälligkeit etwaiger Nachzahlungsforderungen:
- Der Mieter kann die Zahlung verweigern, solange ihm die Einsicht nicht gewährt wird (Zurückbehaltungsrecht).
- Eine gerichtliche Durchsetzung der Nachforderung durch den Vermieter ist ausgeschlossen, solange das Einsichtsrecht nicht erfüllt wurde.
- Auch laufende Vorauszahlungen können unter Umständen zurückbehalten werden, insbesondere bei verweigerter Einsicht in Wärmelieferverträge.
- Durchsetzung des Einsichtsrechts
Der Mieter kann sein Einsichtsrecht gerichtlich geltend machen, etwa durch:
- Leistungsklage auf Einsichtnahme
- Widerklage oder Einrede im Rahmen eines Prozesses über Nachforderungen
Fazit: Die Belegeinsicht ist ein zentrales Kontrollrecht des Mieters. Ihre Verweigerung durch den Vermieter kann zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen.
Benötigen Sie Hilfe? Zögern Sie nicht, uns anzurufen und einen Termin zu vereinbaren.
