von Fritz & Partner | Jan. 29, 2026 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht
1. Einleitung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 29. Januar 2026 mit der Entscheidung I ZR 129/25 ein bedeutsames Grundsatzurteil zur Haftung von Immobilienmaklern bei Diskriminierung im Rahmen der Wohnungsvermittlung gefällt. Die Entscheidung konkretisiert die Pflichten des Maklers nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG).
2. Sachverhalt
Die Klägerin, eine Frau pakistanischer Herkunft, hatte mehrfach unter ihrem echten Namen über ein Online-Formular auf Besichtigungstermine für Mietwohnungen eines Maklerbüros beworben – sämtliche Anfragen blieben erfolglos. Weitere Anfragen unter anderen ebenfalls ausländisch klingenden Namen führten ebenfalls zu keinen Terminen. Erst als die Klägerin Anfragen mit identischen Angaben, jedoch unter deutsch klingenden Namen („Schneider“, „Schmidt“, „Spieß“) stellte, wurden umgehend Besichtigungstermine angeboten. Das Landgericht Darmstadt sprach der Klägerin bereits in der Vorinstanz eine Entschädigung von 3.000 € sowie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten zu. Der Makler legte dagegen Revision ein.
3. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hat die Revision vollständig zurückgewiesen.
a. Anwendbarkeit des AGG
Der I. Zivilsenat stellt klar, dass öffentlich zugängliche Angebote zur Wohnungsvermittlung über Internetportale dem zivilrechtlichen Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG unterfallen. Damit sind Makler verpflichtet, Mietinteressenten unabhängig von deren ethnischer Herkunft gleich zu behandeln.
b. Haftung des Maklers
Der Makler haftet persönlich auf immateriellen Schadensersatz nach § 21 AGG, wenn er gegen das Benachteiligungsverbot verstößt. Eine Berufung darauf, lediglich als Beauftragter des Vermieters tätig zu sein, ließ der BGH ausdrücklich nicht gelten. Eine Freistellung des Maklers von der Haftung würde das AGG in einem zentralen Bereich leerlaufen lassen.
c. Zulässigkeit von „Testanfragen“
Der BGH erkannte die unter falschen Namen gestellten Anfragen ausdrücklich als zulässiges Beweismittel an. Wohnungssuchende dürfen sich solcher Methoden bedienen, um Diskriminierung nachzuweisen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liege hierin nicht.
4. Rechtliche Würdigung
Der BGH betont, dass Makler oft die einzigen realen Ansprechpartner vor einer Wohnungsvergabe sind. Eine Haftungsfreistellung würde das Diskriminierungsverbot praktisch leerlaufen lassen.
Das Urteil zwingt Makler zu erheblich erhöhten Compliance-Anforderungen. Dokumentation von Auswahlentscheidungen, transparente Kommunikationsprozesse und Schulungen zum AGG werden unerlässlich.
5. Praktische Konsequenzen für Vermieter, Makler und Mietinteressenten
a. Für Makler
Pflicht zur diskriminierungsfreien Auswahl von Bewerbern. Haftung bei Verstößen unabhängig von Vorgaben des Vermieters. Notwendigkeit interner Kontrollmechanismen.
b. Für Vermieter
Auch sie können sich das Verhalten der von ihnen eingesetzten Makler zurechnen lassen müssen. Sorgfältige Auswahl und Überwachung des Maklers wird wichtiger.
c. Für Mietinteressenten
Die Entscheidung erleichtert den Nachweis von Diskriminierung. Schadensersatzansprüche bei ethnischer Benachteiligung werden gestärkt.
von Fritz & Partner | Dez. 18, 2025 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht
Einleitung:
Das Urteil des VIII. Zivilsenats des BGH vom 06.08.2025 klärt eine seit Jahren umstrittene Frage: Haftet ein vermietender Wohnungseigentümer für Schäden, die ein Mieter auf einer gemeinschaftlichen Fläche erleidet, wenn die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst) an die Wohnungseigentümergemeinschaft und von dieser an eine Fachfirma delegiert wurde?
Sachverhalt:
Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage. Beim Verlassen des Hauses stürzte sie auf einem vereisten Weg, der im Gemeinschaftseigentum stand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Winterdienst an eine externe Firma übertragen. Die Klägerin erlitt schwere Verletzungen und verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld.
Rechtliche Würdigung des BGH:
Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet die in seinem Einflussbereich liegenden Störungen des Mietgebrauchs der Mietsache zu beseitigen. Hierzu gehört auch der Winterdienst. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter allein Eigentümer ist oder Mitglied einer WEG. Die Pflicht folgt nicht aus dem Eigentum, sondern aus dem Mietvertrag. Beauftragt der Vermieter einen Dritten (hier: Winterdienstfirma), haftet er für dessen Verschulden wie für eigenes. Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf die WEG oder eine Fachfirma entbindet den Vermieter nicht von seiner Verantwortung.
Praktische Konsequenzen:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss sicherstellen, dass der Winterdienst ordnungsgemäß durchgeführt wird. Andernfalls haftet er verschuldensunabhängig im Sinne der Zurechnung nach § 278 BGB. Für die Praxis bedeutet dies eine erhebliche Haftungsausweitung: Vermieter können sich nicht mehr auf die bloße Auswahl- und Überwachungspflicht zurückziehen.
Fazit:
Das Urteil verdeutlicht die vertragliche Verantwortung des Vermieters für die Sicherheit der Mietsache und angrenzender Zugangswege. Für Vermieter empfiehlt sich eine sorgfältige Kontrolle der Winterdienstvereinbarungen und gegebenenfalls eine Anpassung der Haftpflichtversicherung.
von Fritz & Partner | Okt. 16, 2025 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht
- Hintergrund der Entscheidung
Das Landgericht Regensburg hatte sich in der Entscheidung vom 08.07.2022 (Az. 34 O 2572/21) mit der Frage zu befassen, ob ein Wärmekunde einen bestehenden Fernwärmelieferungsvertrag gemäß § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV kündigen kann, wenn er auf eine Versorgung mit erneuerbaren Energien – konkret mittels Luft-Wärme-Pumpe – umstellen möchte.
Die Klägerin, ein Fernwärmeversorgungsunternehmen, begehrte die Feststellung, dass der Vertrag durch die Kündigung des Beklagten nicht beendet worden sei. Der Beklagte hatte die Kündigung damit begründet, dass er künftig eine Luft-Wärme-Pumpe einsetzen und diese mit Ökostrom betreiben wolle.
- Rechtliche Würdigung
Anwendbarkeit des § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV
Das Gericht stellte klar, dass § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV auch auf bereits bestehende Vertragsverhältnisse Anwendung findet, die vor der Novellierung der Vorschrift geschlossen wurden
Voraussetzungen für die Sonderkündigung
Entscheidend ist nicht, dass der Kunde bereits auf erneuerbare Energien umgestellt hat, sondern dass ein ernsthafter Wille zur Umstellung besteht. Dies kann durch ein konkretes und detailliertes Angebot eines Heizungsbauers nachgewiesen werden. Ein solches Angebot lag hier vor
Die Luft-Wärme-Pumpe wurde vom Gericht als erneuerbare Energie im Sinne des § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV anerkannt. Auch die Nutzung von Ökostrom zur Versorgung der Pumpe wurde als ausreichend angesehen, um die Voraussetzungen für eine Kündigung zu erfüllen
- Ergebnis
Die Feststellungsklage der Klägerin wurde abgewiesen. Das Gericht entschied, dass die Kündigung wirksam war und der Fernwärmelieferungsvertrag zum 31.05.2022 beendet wurde
- Bedeutung für die Praxis
Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Wärmekunden, die auf erneuerbare Energien umstellen möchten. Sie zeigt, dass bereits der ernsthafte Wille zur Umstellung – dokumentiert durch ein konkretes Angebot – genügt, um das Sonderkündigungsrecht nach § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV auszuüben.
Für Versorgungsunternehmen bedeutet dies, dass sie sich auf eine zunehmende Zahl von Kündigungen einstellen müssen, sofern Kunden glaubhaft machen, dass sie auf klimafreundliche Alternativen umsteigen wollen.
Benötigen Sie Hilfe? Zögern Sie nicht, uns anzurufen und einen Termin zu vereinbaren.
von Fritz & Partner | Feb. 5, 2021 | Allgemeines Zivilrecht, Mietrecht
Der Mieter einer Gewerbeeinheit hat Anspruch auf Reduzierung der Miete geltend machen, wenn er während des ersten Lockdowns infolge der Corona-Krise den Betrieb schließen musste. Die Anpassung der Miete kann nach § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) verlangt werden.Dies komme aber nur dann in Betracht, wenn eine zur Unzumutbarkeit führende wirtschaftliche Beeinträchtigung vorliegt (AG Düsseldorf, Urt. v. 10.11.2020 – 45 C 245/20).
von Fritz & Partner | Feb. 3, 2021 | Allgemeines Zivilrecht, Mietrecht
Der Mieter einer Gewerbeeinheit hat Anspruch auf Reduzierung der Miete geltend machen, wenn er während des ersten Lockdowns infolge der Corona-Krise den Betrieb schließen musste. Die Anpassung der Miete kann nach § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) verlangt werden.Angemessen ist regelmäßig eine Reduzierung der Miete auf die Hälfte (LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020 – 12 O 154/20).
von Fritz & Partner | Feb. 1, 2021 | Allgemeines Zivilrecht, Mietrecht
Der Mieter einer Gewerbeeinheit hat Anspruch auf Reduzierung der Miete geltend machen, wenn er während des ersten Lockdowns infolge der Corona-Krise den Betrieb schließen musste. Die Anpassung der Miete kann nach § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) verlangt werden. Dies kann außerdem einer Zahlungsklage des Vermieters einredeweise entgegengehalten werden (LG München I, Urt. v. 05.10.2020 – 34 O 6013/20).
