von Fritz & Partner | März 11, 2026 | Aktuelles, Baurecht, Geschäftsführerhaftung, OLG
1. Ausgangslage
Das Oberlandesgericht Celle hatte über die Rückforderung von Baufortschrittsraten zu entscheiden, die Erwerber im Rahmen eines Bauträgerprojekts gezahlt hatten. Die Besonderheit des Falles lag in der persönlichen Haftung zweier Geschäftsführer einer Projektgesellschaft (Bauträgerin).
Die Kläger hatten eine Wohnung in einem zu sanierenden Pflegeheimkomplex erworben. Der Bauträger forderte mehrere Raten gemäß Baufortschritt an – tatsächlich befand sich das Gesamtobjekt jedoch lediglich im erweiterten Rohbauzustand, und wesentliche Arbeiten waren nicht ausgeführt.
2. Rechtlicher Maßstab: § 3 Abs. 2 MaBV als Schutzgesetz
Das Gericht stellt klar, dass § 3 Abs. 2 Makler‑ und Bauträgerverordnung (MaBV) ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ist. Die Vorschrift schützt Erwerber davor, dass Bauträger nicht fällige Raten ohne ausreichenden Bautenstand entgegennehmen.
Entscheidend ist, dass eine Baufortschrittsrate erst dann angefordert werden darf, wenn die jeweils geschuldeten Arbeiten tatsächlich vollständig ausgeführt wurden.
3. Feststellungen zum tatsächlichen Bautenstand
Das OLG stellte fest:
- Die angeforderten Raten (Fenster-, Dach-, Estrich-, Innenputz‑ und Installationsraten) entsprachen nicht dem realen Baufortschritt.
- Bauarbeiten waren in mehreren Gewerken nicht begonnen oder nicht fertiggestellt.
- Bestätigungen des Bauleiters waren unzutreffend; sie wichen erheblich vom tatsächlichen Zustand ab.
4. Persönliche Haftung der Geschäftsführer
a. Haftung des Geschäftsführers zu 2)
Der Geschäftsführer haftet persönlich auf Schadensersatz, weil:
- er trotz Kenntnis der Abweichungen die Raten anforderte bzw. anfordern ließ,
- der objektive und subjektive Tatbestand des § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 2 MaBV erfüllt war und
- ein vorsätzliches Verhalten vorlag.
Das Gericht folgte der Wertung, dass dem Geschäftsführer die falschen Bautenstandsmitteilungen spätestens seit Juli 2018 bekannt gewesen sein mussten. Zweifel an der Zuverlässigkeit der Kontrollen lagen vor, insbesondere durch unrichtige Bestätigungen und erkennbare äußere Umstände wie Baustillstand.
b. Haftung des Geschäftsführers zu 3)
Entgegen der Vorinstanz verurteilte das OLG auch den weiteren Geschäftsführer:
- Er habe Organisationspflichten verletzt und
- nach § 5 MaBV sei ihm das Verhalten der Hilfspersonen zurechenbar.
Der Geschäftsführer habe keine ausreichenden Maßnahmen getroffen, um die ordnungsgemäße Überwachung und Kontrolle der Baufortschritte sicherzustellen.
5. Zurechnung und Gesamtschuldnerschaft
Das OLG verurteilte beide Geschäftsführer sowie die Bauträgergesellschaft als Gesamtschuldner zur Rückzahlung der rechtsgrundlos geleisteten Baufortschrittsraten in Höhe von 46.635,77 €.
6. Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung verdeutlicht:
- Es gelten strenge Anforderungen an Bauträger bei der Anforderung von Raten nach Baufortschritt.
- Erhöhte persönliche Verantwortung von Geschäftsführern in Bauträgergesellschaften.
- Die Notwendigkeit einer effizienten internen Organisation und Kontrolle der Bautenstandsüberwachung.
- Dass Erwerber ungerechtfertigt geforderte Raten zurückverlangen können, wenn der tatsächliche Bautenstand nicht den vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen entspricht.
7. Fazit
Das Urteil des OLG Celle stärkt die Position von Erwerbern erheblich. Geschäftsführer können sich nicht darauf berufen, dass die Bauüberwachung delegiert wurde – sie tragen die übergeordnete Organisationsverantwortung und haften persönlich bei vorsätzlichen oder zumindest bewusst pflichtwidrigen Abläufen.
OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24
von Fritz & Partner | Okt. 8, 2025 | Aktuelles, Baurecht, BGH
Sachverhalt
Ein Verbraucher beauftragte einen Dachdecker mit der Neueindeckung seines Hausdachs. Der Vertrag wurde außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen. Der Unternehmer belehrte den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht nach § 355 BGB.
Etwa zehn Monate nach Vertragsschluss widerrief der Verbraucher den Vertrag. Der Dachdecker hatte die Arbeiten bereits vollständig ausgeführt.
Rechtliche Würdigung
Der BGH entschied, dass der Widerruf wirksam war, da die Widerrufsfrist mangels ordnungsgemäßer Belehrung nicht zu laufen begonnen hatte (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Verbraucher konnte den Vertrag daher auch nach zehn Monaten noch widerrufen.
Der Unternehmer konnte für die erbrachte Werkleistung keine Vergütung verlangen. Ein Wertersatzanspruch nach § 357 Abs. 8 BGB wurde verneint, da der Unternehmer den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über die Rechtsfolgen des Widerrufs belehrt hatte.
BGH, Urteil vom 10.05.2023 – VII ZR 414/21
Kernaussagen der Entscheidung
Eine fehlerhafte oder unterlassene Widerrufsbelehrung führt dazu, dass die Widerrufsfrist nicht beginnt.
Der Verbraucher kann auch lange nach Vertragsschluss noch widerrufen.
Der Unternehmer verliert in einem solchen Fall seinen Vergütungsanspruch vollständig.
Ein Wertersatzanspruch besteht nur bei ordnungsgemäßer Belehrung über die Rechtsfolgen des Widerrufs.
Praktische Relevanz
Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Handwerksbetriebe und andere Unternehmer, die außerhalb von Geschäftsräumen Verträge mit Verbrauchern schließen. Sie unterstreicht die Notwendigkeit einer korrekten und vollständigen Widerrufsbelehrung, insbesondere bei Werkverträgen.
Benötigen Sie Hilfe? Zögern Sie nicht, uns anzurufen und einen Termin zu vereinbaren.
von Fritz & Partner | Juli 7, 2020 | Allgemeines Zivilrecht, Baurecht
Der Gesetzgeber hat den Mehrwertsteuersatz zum 01.07.2020 von 19 % auf 16 % gesenkt.
Diese Senkung trifft auch Bauherren.
Es ist der Mehrwertsteuersatz anzuwenden, der zum Zeitpunkt des Abschlusses der Leistungserbringung gesetzlich gilt. Eine Leistung, die vor dem 30.06.2020 vereinbart, aber erst ab dem 01.07.2020 erbracht wurde, ist mit 16 % USt. zu berechnen.
Das Datum der Rechnung ist dabei nicht von Bedeutung. Es gilt der Mehrwertsteuersatz, zum Zeitpunkt des Abschlusses der Leistungserbringung.
Der Zeitpunkt des Abschlusses der Leistungserbringung ist bei einem Verbraucherbauvertrag (Werkvertrag) der Zeitpunkt der Abnahme der vollständigen Bauleistung. Also die Fertigstellung des gesamten vertraglich vereinbarten Bauwerks.
Bei einem Bauvorhaben mit Vertragsschluss z.B. am 01.02.2019 mit 19 % USt. und einer Abnahme am 25.10.2020, gilt für das gesamte Bauvorhaben der reduzierte Satz von 16 %. Etwaige Abschläge, die mit 19 % gezahlt wurden, muss der Unternehmer mit seiner Schlussrechnung ausgleichen. Das Bauvorhaben wird in dieser Konstellation für den Bauherren also billiger.
von Fritz & Partner | Juni 24, 2020 | Baurecht
Kommt es zwischen den Vertragsparteien eines Bauvertrages zum Streit ist häufig eine Partei schnell bei der Hand mit dem Ausspruch einer Kündigung. Gerade für den Auftraggeber birgt eine solche, häufig unbedachte, Kündigung erhebliche Risiken. Meistens liegen die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund nicht vor. Die Rechtsprechung deutet eine unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund regelmäßig in eine sogenannte freie Kündigung um, mit allen damit verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen für den Auftraggeber. Ebenso problematisch ist eine Teilkündigung. Soweit die VOB/B in den Vertrag einbezogen wurde, ist eine Teilkündigung nur bei „in sich abgeschlossenen Teilen der Leistung“ zulässig. Dabei werden die Voraussetzungen häufig verkannt. Denn Leistungsteile innerhalb eines Gewerks können grundsätzlich nicht als abgeschlossene Teilleistung angesehen werden. Auch hier würde eine unwirksame Teilkündigung im Zweifel zu einer Kündigung des gesamten Vertrages führen. Vor Ausspruch einer Kündigung sollte deshalb unbedingt rechtlicher Rat eingeholt werden.
von Fritz & Partner | Jan. 16, 2019 | Allgemeines Zivilrecht, Baurecht
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der klagende Besteller forderte vom beklagten Unternehmer die Rückgewähr eines von ihm geleisteten Vorschusses in Höhe von 12.435 EUR nach der Bestellung eines Senkrechtlifts an der Außenfassade des von ihm bewohnten Hauses. Der Werkvertrag wurde bei einem Hausbesuch des Vertreters des Unternehmers geschlossen, später allerdings erklärte der Besteller das Abstandnehmen vom Vertrag. Der Unternehmer übersandte daraufhin eine Rechnung nach der aus seiner Sicht erfolgten Kündigung, woraufhin der Besteller den Vertrag widerrief und den Unternehmer zur Rückzahlung des durch ihn geleisteten Vorschusses aufforderte. Die Klage hatte Erfolg in I. und II. Instanz.
Der BGH schloss sich den Vorinstanzen nun an und bestätigte die Verpflichtung des Unternehmers zur Rückzahlung. Er stellt klar, dass der Besteller wirksam das ihm zustehende Widerrufsrecht ausübte. Unschädlich ist dabei, dass der Besteller zunächst den Rücktritt erklärte und sodann den Vertrag widerrief. Laut BGH kann der Besteller innerhalb der Widerrufsfrist frei wählen, ob er das Widerrufsrecht geltend macht und dies unabhängig von einer etwaigen – bereits erklärten – freien Kündigung.
BGH, Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17
von Fritz & Partner | Jan. 9, 2019 | Allgemeines Zivilrecht, Baurecht
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der klagende Besteller forderte vom beklagten Unternehmer die Rückgewähr eines von ihm geleisteten Vorschusses in Höhe von 12.435 EUR nach der Bestellung eines Senkrechtlifts an der Außenfassade des von ihm bewohnten Hauses. Der Werkvertrag wurde bei einem Hausbesuch des Vertreters des Unternehmers geschlossen, später allerdings erklärte der Besteller das Abstandnehmen vom Vertrag. Der Unternehmer übersandte daraufhin eine Rechnung nach der aus seiner Sicht erfolgten Kündigung, woraufhin der Besteller den Vertrag widerrief und den Unternehmer zur Rückzahlung des durch ihn geleisteten Vorschusses aufforderte. Die Klage hatte Erfolg in I. und II. Instanz.
Der BGH schloss sich den Vorinstanzen nun an und bestätigte die Verpflichtung des Unternehmers zur Rückzahlung. Begründet wird dies mit dem Bestehen und der wirksamen Ausübung des Widerrufsrechts seitens des Bestellers. Dieser wahrte auch die zu beachtende Widerrufsfrist, da der Unternehmer den Besteller nicht über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts unterrichtete und die Widerrufsfrist somit erst zwölf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss erlischt. Ein Wertersatzanspruch für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen steht dem Unternehmer mangels Belehrung bezüglich des Widerrufsrechts dabei nicht zu.
BGH, Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17
