von Fritz & Partner | Mai 27, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. Januar 2026 (Az. V ZR 76/25) eine für die Praxis des Wohnungseigentumsrechts außerordentlich bedeutsame Klarstellung getroffen: Wer faktisch die Aufgaben eines WEG‑Verwalters ausübt, ohne wirksam bestellt zu sein, unterliegt denselben Pflichten und haftet gegenüber der Gemeinschaft wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter.
Was ist ein „faktischer Verwalter“?
Ein sogenannter faktischer Verwalter liegt vor, wenn
- die Verwalterbestellung abgelaufen oder unwirksam ist,
- kein (wirksamer) Verwaltervertrag besteht,
- gleichwohl dauerhaft typische Verwaltertätigkeiten ausgeübt werden (z. B. Zahlungsverkehr, Vertragsabschlüsse, Abrechnungen).
Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass es nicht auf eine formelle Bestellung, sondern auf das tatsächliche Auftreten und Handeln ankommt.
Der entschiedene Fall
- Eine Hausverwaltung führte nach Ablauf ihrer Bestellung die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft weiter.
- In dieser Zeit veranlasste sie Zahlungen für die Pflege einer Parkanlage, die nicht im Eigentum der WEG, sondern im Eigentum ihrer eigenen Gesellschafter stand.
- Grundlage der Zahlungen war ein vor Entstehung der WEG abgeschlossener Vertrag.
Die WEG verlangte Schadensersatz wegen pflichtwidriger Vermögensverwaltung.
Die rechtliche Bewertung des BGH
Der Bundesgerichtshof bejahte eine Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB und stellte zwei zentrale Leitsätze auf:
1. Gleiche Pflichten, gleiche Haftung
Ein faktischer Verwalter ist pflichtenrechtlich einem bestellten Verwalter gleichzustellen. Das betrifft insbesondere:
- ordnungsgemäße Vermögensverwaltung,
- Prüfung der rechtlichen Grundlage von Zahlungen,
- Handeln ausschließlich im Interesse der Gemeinschaft.
2. Keine automatische Bindung an Alt‑Verträge
Verträge, die ein Bauträger oder teilender Eigentümer vor Entstehung der WEG abschließt, werden nicht automatisch Vertragsbestandteil der Gemeinschaft.
Erforderlich ist grundsätzlich:
- eine Vertragsübernahme oder
- zumindest eine Genehmigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer.
Bedeutung für die Praxis
- Klare Haftungsansprüche gegen Verwalter auch ohne wirksame Bestellung
- Verbesserte Schutzmechanismen gegen missbräuchliche Verwaltung
- Erleichterte Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen
- Fortführung der Verwaltung „auf Zuruf“ ist hoch riskant
- Haftungsrisiken auch ohne Vertrag oder Bestellung
- Erforderlichkeit klarer Bestellungs‑ und Vertragsverhältnisse
von Fritz & Partner | Mai 13, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Mit Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 219/24) hat der Bundesgerichtshof eine zentrale Frage des Wohnungseigentumsrechts entschieden: Wie weit reicht die Erstherstellungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) bei einem sogenannten „steckengebliebenen Bau“?
Die Entscheidung ist für Eigentümer, Verwalter und Verwalterbeiräte von erheblicher praktischer Bedeutung – insbesondere bei unfertigen Neubauten, Dachgeschossausbauten oder Bauträgerinsolvenzen.
Was ist ein „steckengebliebener Bau“?
Von einem steckengebliebenen Bau spricht man, wenn eine Wohnungseigentumsanlage zwar rechtlich begründet, tatsächlich aber nicht vollständig plangerecht errichtet wurde – etwa infolge der Insolvenz des Bauträgers oder abgebrochener Bauarbeiten.
In solchen Fällen stellt sich regelmäßig die Frage: Welche Bauteile muss die Wohnungseigentümergemeinschaft erstmalig herstellen – und wer trägt die Kosten?
Sachverhalt der Entscheidung V ZR 219/24
Die Kläger waren Sondereigentümer mehrerer nicht fertiggestellter Dachgeschosswohnungen. Die Gemeinschaft war bereits rechtskräftig verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum plangerecht herzustellen.
Streit bestand darüber, ob die Erstherstellungspflicht auch folgende Maßnahmen umfasst:
- Errichtung nichttragender Innenwände
- Elektroinstallation, soweit unter Putz verlegt
- Anschluss an die zentrale Heizungsanlage einschließlich Heizkörper
- Gestattung des Einbaus von Dachflächenfenstern auf eigene Kosten
Die Vorinstanzen hatten dies überwiegend abgelehnt.
Entscheidung des BGH: Umfang der Erstherstellungspflicht (§ 18 Abs. 2 WEG)
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil teilweise aufgehoben und die Rechte der Wohnungseigentümer deutlich gestärkt.
1. Erstherstellung nicht nur am Gemeinschaftseigentum
Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen (§ 18 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Bei einem steckengebliebenen Bau umfasst dieser Anspruch funktional auch bestimmte Bauteile innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums. Entscheidend ist nicht die formale Zuordnung zu Sonder‑ oder Gemeinschaftseigentum, sondern die baupraktische Notwendigkeit.
2. Zur Erstherstellung gehören auch Innenwände, Elektro und Heizung
Nach Auffassung des BGH muss die Gemeinschaft im Bereich der betroffenen Wohnungen auch folgende Leistungen erbringen:
- nichttragende Innenwände in verputzter Form
- fachgerechte Elektroinstallation (unter Putz)
- Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Heizkörper und Zuleitungen
Begründung: Ohne diese Maßnahmen ist eine wirtschaftlich sinnvolle und nutzbare Erstherstellung der Wohnung nicht möglich.
Bauliche Veränderungen vor Fertigstellung (§ 20 WEG)
Bauliche Veränderungen können bereits vor vollständiger Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer gestattet werden. Hinsichtlich der beantragten Dachflächenfenster wurde die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, da hierzu noch tatsächliche Feststellungen erforderlich sind.
Kostentragung: Wer zahlt bei der Erstherstellung?
Für die Praxis zentral ist die Kostenfrage:
- Maßnahmen der erstmaligen plangerechten Errichtung sind grundsätzlich gemeinschaftlich zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).
- Eine Kostenabwälzung auf einzelne Eigentümer ist nur bei eindeutiger gesetzlicher oder vereinbarter Grundlage möglich.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften können sich hieraus erhebliche finanzielle Verpflichtungen ergeben.
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen künftig sorgfältig prüfen, welchen Umfang ihre Erstherstellungspflichten tatsächlich haben. Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist in solchen Fällen dringend zu empfehlen.
von Fritz & Partner | Apr. 15, 2026 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Maklerrecht
1. Einführung und Bedeutung der Entscheidung
Mit Urteil vom 09.10.2025 (Az. I ZR 159/24) hat der Bundesgerichtshof grundlegende Klarstellungen zum Abschluss von Maklerverträgen im elektronischen Geschäftsverkehr getroffen. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen für Immobilienmakler, Verbraucher und die Gestaltung digitaler Vertragsstrecken. Der BGH stellt klar, dass Maklerverträge, die online abgeschlossen werden, uneingeschränkt der sog. Button‑Lösung nach § 312j BGB unterliegen.
2. Sachverhalt
Eine Immobilienmaklerin hatte einem Kaufinteressenten nach telefonischem Erstkontakt per E‑Mail einen Link zu einem Web‑Exposé übermittelt. Vor dessen Abruf musste der Interessent mehrere Checkboxen aktivieren und eine Schaltfläche mit der Beschriftung „Senden“ betätigen. Hinweise auf die anfallende Maklerprovision fanden sich lediglich in beigefügten Anlagen. Nach erfolgreicher Vermittlung verweigerte der Käufer die Zahlung der Provision mit der Begründung, ein wirksamer Maklervertrag sei nicht zustande gekommen.
3. Die Kernaussagen des Bundesgerichtshofs
a) Maklervertrag als zahlungspflichtiger Verbrauchervertrag
Der BGH stellt zunächst klar, dass Maklerverträge Verträge sind, bei denen sich Verbraucher zu einer Zahlung verpflichten. Damit fallen sie unabhängig vom Zeitpunkt der Fälligkeit der Provision unter § 312j Abs. 3 BGB.
b) Zwingende Anwendung der Button‑Lösung
Nach § 312j Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Unternehmer die Bestellsituation so gestalten, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten. Eine bloße Schaltfläche mit der Beschriftung „Senden“, „Weiter“ oder „Bestätigen“ genügt diesen Anforderungen nicht. Der Verbraucher müsse bereits durch die Button‑Bezeichnung selbst unmissverständlich auf die Kostenpflicht hingewiesen werden.
c) Rechtsfolge: endgültige Unwirksamkeit
Besonders praxisrelevant ist die Einordnung der Rechtsfolge: Ein Verstoß gegen § 312j Abs. 3 BGB führt nicht zu schwebender Unwirksamkeit, sondern zur endgültigen Nichtigkeit des Maklervertrags gemäß § 312j Abs. 4 BGB. Der Makler verliert damit seinen Provisionsanspruch vollständig.
4. Keine „Heilung“ durch spätere Bestätigung
Der BGH befasst sich zudem mit der Frage, ob ein unwirksamer Maklervertrag nachträglich bestätigt werden kann. Ein Neuabschluss nach § 141 Abs. 1 BGB sei zwar grundsätzlich denkbar, unterliegt jedoch denselben formellen Anforderungen wie der ursprüngliche Vertragsschluss. Auch eine spätere Bestätigung muss daher wieder eine eindeutige, kostenauslösende Schaltfläche enthalten. Andernfalls liege ein unzulässiges Umgehungsgeschäft im Sinne von § 312m Abs. 1 Satz 2 BGB vor.
5. Praktische Konsequenzen
- Online‑Abschlussstrecken müssen zwingend eine klar beschriftete Schaltfläche („zahlungspflichtig bestellen“ oder gleichwertig eindeutig) enthalten.
- Hinweise in AGB, Exposés oder Begleit‑E-Mails reichen nicht aus.
- Andernfalls droht vollständiger Verlust der Provision – auch bei erfolgreicher Vermittlung.
- Bereits gezahlte Provisionen können unter Umständen zurückgefordert werden, wenn der Vertrag online ohne wirksame Button‑Lösung geschlossen wurde.
6. Fazit
Der BGH verschärft mit dem Urteil I ZR 159/24 die Anforderungen an digitale Maklerverträge deutlich. Die Entscheidung fügt sich konsequent in die verbraucherschützende Rechtsprechung zur Button‑Lösung ein. Ohne eindeutigen Kosten‑Button kein Maklerlohn.
BGH, Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24
von Fritz & Partner | März 30, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) eine für Wohnungseigentümergemeinschaften äußerst praxisrelevante Frage entschieden:
Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen besteht keine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote.
Mit dieser Entscheidung verabschiedet sich der BGH ausdrücklich von der in der Instanzrechtsprechung weit verbreiteten sogenannten „Drei‑Angebote‑Regel“ und stellt klar, dass es bei der Beurteilung der ordnungsmäßigen Verwaltung maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs lässt sich weder aus dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 18, 19 WEG) noch aus dem Begriff der ordnungsmäßigen Verwaltung eine schematische Verpflichtung ableiten, vor jeder Erhaltungsmaßnahme mehrere Angebote einzuholen. Damit weist der BGH eine langjährige Praxis vieler Amts‑ und Landgerichte zurück, die Beschlüsse allein deshalb für anfechtbar erklärten, weil keine Vergleichsangebote vorlagen.
Entscheidend ist nicht die Anzahl der Angebote, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage.
Maßstab ist der „vernünftig und wirtschaftlich denkende Wohnungseigentümer“. Eine Beschlussfassung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruht – aus der Perspektive eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Dabei kommt es insbesondere an auf:
- Art, Umfang und technische Komplexität der Maßnahme,
- Höhe der Kosten,
- Dringlichkeit der Arbeiten,
- vorhandene Markt‑ und Erfahrungskenntnisse und
- sonstige Informationsquellen (z. B. Prüfung durch den Verwalter, Sachverständige).
Vergleichsangebote können eine geeignete Informationsgrundlage sein – sie sind aber kein zwingendes Erfordernis.
Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung des BGH, dass es sachlich gerechtfertigt sein kann, bewährte und bekannte Handwerksunternehmen zu beauftragen, mit denen eine Wohnungseigentümergemeinschaft bereits gute Erfahrungen gemacht hat. Zulässige Entscheidungskriterien sind u. a.:
- Qualität und Zuverlässigkeit der bisherigen Leistungen,
- Termintreue,
- Vertrautheit mit der Wohnanlage und
- positive Erfahrungswerte aus der Vergangenheit.
Eine erneute Markterkundung ist nicht allein deshalb geboten, weil die Kosten eine bestimmte – nicht gesetzlich definierte – Schwelle überschreiten.
Das Urteil bedeutet ausdrücklich keinen Freibrief für unkontrollierte oder wirtschaftlich unangemessene Vergaben. Ein Beschluss kann weiterhin gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen, wenn das vorliegende Angebot objektiv überteuert oder ungeeignet ist, den Eigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage fehlte oder erkennbare Zweifel an Wirtschaftlichkeit oder Angemessenheit ignoriert wurden
Neu ist jedoch, dass der bloße Umstand, dass keine Vergleichsangebote eingeholt wurden, nicht mehr für eine erfolgreiche Anfechtungsklage genügt.
Für anfechtende Wohnungseigentümer steigen damit die Darlegungspflichten erheblich. Künftig muss substantiiert vorgetragen werden, weshalb das konkrete Angebot unangemessen ist oder warum die Entscheidungsgrundlage objektiv unzureichend war.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) stellt einen Paradigmenwechsel im Wohnungseigentumsrecht dar. Die Abkehr von der schematischen Drei‑Angebote‑Regel stärkt die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer – verlangt aber weiterhin eine sachgerechte und wirtschaftlich fundierte Beschlussfassung. Maßstab bleibt nicht die Anzahl der Angebote, sondern ordnungsmäßige Verwaltung im Einzelfall.
BGH,Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25
von Fritz & Partner | Jan. 29, 2026 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht
1. Einleitung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 29. Januar 2026 mit der Entscheidung I ZR 129/25 ein bedeutsames Grundsatzurteil zur Haftung von Immobilienmaklern bei Diskriminierung im Rahmen der Wohnungsvermittlung gefällt. Die Entscheidung konkretisiert die Pflichten des Maklers nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG).
2. Sachverhalt
Die Klägerin, eine Frau pakistanischer Herkunft, hatte mehrfach unter ihrem echten Namen über ein Online-Formular auf Besichtigungstermine für Mietwohnungen eines Maklerbüros beworben – sämtliche Anfragen blieben erfolglos. Weitere Anfragen unter anderen ebenfalls ausländisch klingenden Namen führten ebenfalls zu keinen Terminen. Erst als die Klägerin Anfragen mit identischen Angaben, jedoch unter deutsch klingenden Namen („Schneider“, „Schmidt“, „Spieß“) stellte, wurden umgehend Besichtigungstermine angeboten. Das Landgericht Darmstadt sprach der Klägerin bereits in der Vorinstanz eine Entschädigung von 3.000 € sowie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten zu. Der Makler legte dagegen Revision ein.
3. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hat die Revision vollständig zurückgewiesen.
a. Anwendbarkeit des AGG
Der I. Zivilsenat stellt klar, dass öffentlich zugängliche Angebote zur Wohnungsvermittlung über Internetportale dem zivilrechtlichen Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG unterfallen. Damit sind Makler verpflichtet, Mietinteressenten unabhängig von deren ethnischer Herkunft gleich zu behandeln.
b. Haftung des Maklers
Der Makler haftet persönlich auf immateriellen Schadensersatz nach § 21 AGG, wenn er gegen das Benachteiligungsverbot verstößt. Eine Berufung darauf, lediglich als Beauftragter des Vermieters tätig zu sein, ließ der BGH ausdrücklich nicht gelten. Eine Freistellung des Maklers von der Haftung würde das AGG in einem zentralen Bereich leerlaufen lassen.
c. Zulässigkeit von „Testanfragen“
Der BGH erkannte die unter falschen Namen gestellten Anfragen ausdrücklich als zulässiges Beweismittel an. Wohnungssuchende dürfen sich solcher Methoden bedienen, um Diskriminierung nachzuweisen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liege hierin nicht.
4. Rechtliche Würdigung
Der BGH betont, dass Makler oft die einzigen realen Ansprechpartner vor einer Wohnungsvergabe sind. Eine Haftungsfreistellung würde das Diskriminierungsverbot praktisch leerlaufen lassen.
Das Urteil zwingt Makler zu erheblich erhöhten Compliance-Anforderungen. Dokumentation von Auswahlentscheidungen, transparente Kommunikationsprozesse und Schulungen zum AGG werden unerlässlich.
5. Praktische Konsequenzen für Vermieter, Makler und Mietinteressenten
a. Für Makler
Pflicht zur diskriminierungsfreien Auswahl von Bewerbern. Haftung bei Verstößen unabhängig von Vorgaben des Vermieters. Notwendigkeit interner Kontrollmechanismen.
b. Für Vermieter
Auch sie können sich das Verhalten der von ihnen eingesetzten Makler zurechnen lassen müssen. Sorgfältige Auswahl und Überwachung des Maklers wird wichtiger.
c. Für Mietinteressenten
Die Entscheidung erleichtert den Nachweis von Diskriminierung. Schadensersatzansprüche bei ethnischer Benachteiligung werden gestärkt.
von Fritz & Partner | Jan. 28, 2026 | Aktuelles, BGH, Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 eine für das Wohnraummietrecht wegweisende Entscheidung getroffen. Der VIII. Zivilsenat stellte klar, dass Mieter Wohnraum nicht mit Gewinnerzielungsabsicht untervermieten dürfen. Die Entscheidung konkretisiert erstmals höchstrichterlich die Grenzen zulässiger Untervermietung und stärkt die Position von Vermietern gegenüber missbräuchlichen Untermietmodellen.
1. Ausgangssachverhalt
Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung zahlte eine Nettokaltmiete von 460 € monatlich. Während eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis der Vermieterin an Dritte weiter – zu einem Preis von 962 € monatlich und damit mehr als dem Doppelten seiner eigenen Miete. Die zulässige Höchstmiete nach der Berliner Mietpreisbremse hätte bei 748 € gelegen. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristgemäß. Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin der Vermieterin Recht. Der Mieter legte Revision ein.
2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte das Räumungsurteil des Landgerichts Berlin. Damit ist die Kündigung wirksam.
a) Keine Gewinnerzielung bei Untervermietung
Der BGH definiert den Zweck einer Untervermietung klar. Sie dient ausschließlich dazu, die eigenen Wohnkosten zu decken. Die Untervermietung soll einem Mieter ermöglichen, die Wohnung während vorübergehender Abwesenheit zu behalten – nicht jedoch, wirtschaftliche Gewinne zu erzielen.
Damit widerspricht der Senat klar allen Geschäftsmodellen, die mit einer Wohnraummiete Rendite erzielen wollen, obwohl der Hauptmieter selbst nicht Eigentümer ist.
b) Kündigungsrecht des Vermieters
Die gewinnorientierte Untervermietung begründet nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung. Insbesondere, wenn – wie im entschiedenen Fall – die Vorgaben der Mietpreisbremse missachtet werden.
c) Möblierungszuschläge bleiben offen
Der Mieter argumentierte, die hohe Untermiete sei aufgrund einer umfangreichen Möblierung gerechtfertigt. Der BGH äußerte sich hierzu jedoch nicht abschließend. Eine höchstrichterliche Klärung der Frage, wie Möblierungszuschläge zu berechnen sind, steht weiterhin aus.
3. Bedeutung für die Praxis
Für Vermieter
Die Entscheidung stärkt Vermieter bei missbräuchlicher Untervermietung. Eine erhebliche Überschreitung der eigenen Miete – insbesondere unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse – kann eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen.
Für Mieter
Untervermietung bleibt grundsätzlich zulässig, jedoch nur kostendeckend. Gewinne aus Untervermietung sind unzulässig und können zum Verlust der Wohnung führen. Die Entscheidung betont erneut die strikte Einhaltung der Untervermietungserlaubnis des Vermieters.
Für die Rechtsentwicklung
Erstmals existiert eine höchstrichterliche Festlegung zur Grenze zulässiger Untermiete.
Die Frage des Möblierungszuschlags bleibt weiterhin gesetzgeberisch und rechtlich offen; entsprechende Regelungen sind angekündigt.
4. Fazit
Die Entscheidung VIII ZR 228/23 schafft klare Leitlinien: Untervermietung darf kein Geschäftsmodell sein. Für Mieter reduziert dies die Spielräume erheblich, für Vermieter schafft es Rechtssicherheit. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin.
Wenn Sie Fragen zu Untervermietung, Kündigungsrechten oder weiteren mietrechtlichen Themen haben, stehen wir Ihnen gern beratend zur Seite.
