von Fritz & Partner | Jan. 29, 2026 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht
1. Einleitung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 29. Januar 2026 mit der Entscheidung I ZR 129/25 ein bedeutsames Grundsatzurteil zur Haftung von Immobilienmaklern bei Diskriminierung im Rahmen der Wohnungsvermittlung gefällt. Die Entscheidung konkretisiert die Pflichten des Maklers nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG).
2. Sachverhalt
Die Klägerin, eine Frau pakistanischer Herkunft, hatte mehrfach unter ihrem echten Namen über ein Online-Formular auf Besichtigungstermine für Mietwohnungen eines Maklerbüros beworben – sämtliche Anfragen blieben erfolglos. Weitere Anfragen unter anderen ebenfalls ausländisch klingenden Namen führten ebenfalls zu keinen Terminen. Erst als die Klägerin Anfragen mit identischen Angaben, jedoch unter deutsch klingenden Namen („Schneider“, „Schmidt“, „Spieß“) stellte, wurden umgehend Besichtigungstermine angeboten. Das Landgericht Darmstadt sprach der Klägerin bereits in der Vorinstanz eine Entschädigung von 3.000 € sowie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten zu. Der Makler legte dagegen Revision ein.
3. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hat die Revision vollständig zurückgewiesen.
a. Anwendbarkeit des AGG
Der I. Zivilsenat stellt klar, dass öffentlich zugängliche Angebote zur Wohnungsvermittlung über Internetportale dem zivilrechtlichen Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG unterfallen. Damit sind Makler verpflichtet, Mietinteressenten unabhängig von deren ethnischer Herkunft gleich zu behandeln.
b. Haftung des Maklers
Der Makler haftet persönlich auf immateriellen Schadensersatz nach § 21 AGG, wenn er gegen das Benachteiligungsverbot verstößt. Eine Berufung darauf, lediglich als Beauftragter des Vermieters tätig zu sein, ließ der BGH ausdrücklich nicht gelten. Eine Freistellung des Maklers von der Haftung würde das AGG in einem zentralen Bereich leerlaufen lassen.
c. Zulässigkeit von „Testanfragen“
Der BGH erkannte die unter falschen Namen gestellten Anfragen ausdrücklich als zulässiges Beweismittel an. Wohnungssuchende dürfen sich solcher Methoden bedienen, um Diskriminierung nachzuweisen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liege hierin nicht.
4. Rechtliche Würdigung
Der BGH betont, dass Makler oft die einzigen realen Ansprechpartner vor einer Wohnungsvergabe sind. Eine Haftungsfreistellung würde das Diskriminierungsverbot praktisch leerlaufen lassen.
Das Urteil zwingt Makler zu erheblich erhöhten Compliance-Anforderungen. Dokumentation von Auswahlentscheidungen, transparente Kommunikationsprozesse und Schulungen zum AGG werden unerlässlich.
5. Praktische Konsequenzen für Vermieter, Makler und Mietinteressenten
a. Für Makler
Pflicht zur diskriminierungsfreien Auswahl von Bewerbern. Haftung bei Verstößen unabhängig von Vorgaben des Vermieters. Notwendigkeit interner Kontrollmechanismen.
b. Für Vermieter
Auch sie können sich das Verhalten der von ihnen eingesetzten Makler zurechnen lassen müssen. Sorgfältige Auswahl und Überwachung des Maklers wird wichtiger.
c. Für Mietinteressenten
Die Entscheidung erleichtert den Nachweis von Diskriminierung. Schadensersatzansprüche bei ethnischer Benachteiligung werden gestärkt.
von Fritz & Partner | Jan. 28, 2026 | Aktuelles, BGH, Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 eine für das Wohnraummietrecht wegweisende Entscheidung getroffen. Der VIII. Zivilsenat stellte klar, dass Mieter Wohnraum nicht mit Gewinnerzielungsabsicht untervermieten dürfen. Die Entscheidung konkretisiert erstmals höchstrichterlich die Grenzen zulässiger Untervermietung und stärkt die Position von Vermietern gegenüber missbräuchlichen Untermietmodellen.
1. Ausgangssachverhalt
Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung zahlte eine Nettokaltmiete von 460 € monatlich. Während eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis der Vermieterin an Dritte weiter – zu einem Preis von 962 € monatlich und damit mehr als dem Doppelten seiner eigenen Miete. Die zulässige Höchstmiete nach der Berliner Mietpreisbremse hätte bei 748 € gelegen. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristgemäß. Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin der Vermieterin Recht. Der Mieter legte Revision ein.
2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte das Räumungsurteil des Landgerichts Berlin. Damit ist die Kündigung wirksam.
a) Keine Gewinnerzielung bei Untervermietung
Der BGH definiert den Zweck einer Untervermietung klar. Sie dient ausschließlich dazu, die eigenen Wohnkosten zu decken. Die Untervermietung soll einem Mieter ermöglichen, die Wohnung während vorübergehender Abwesenheit zu behalten – nicht jedoch, wirtschaftliche Gewinne zu erzielen.
Damit widerspricht der Senat klar allen Geschäftsmodellen, die mit einer Wohnraummiete Rendite erzielen wollen, obwohl der Hauptmieter selbst nicht Eigentümer ist.
b) Kündigungsrecht des Vermieters
Die gewinnorientierte Untervermietung begründet nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung. Insbesondere, wenn – wie im entschiedenen Fall – die Vorgaben der Mietpreisbremse missachtet werden.
c) Möblierungszuschläge bleiben offen
Der Mieter argumentierte, die hohe Untermiete sei aufgrund einer umfangreichen Möblierung gerechtfertigt. Der BGH äußerte sich hierzu jedoch nicht abschließend. Eine höchstrichterliche Klärung der Frage, wie Möblierungszuschläge zu berechnen sind, steht weiterhin aus.
3. Bedeutung für die Praxis
Für Vermieter
Die Entscheidung stärkt Vermieter bei missbräuchlicher Untervermietung. Eine erhebliche Überschreitung der eigenen Miete – insbesondere unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse – kann eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen.
Für Mieter
Untervermietung bleibt grundsätzlich zulässig, jedoch nur kostendeckend. Gewinne aus Untervermietung sind unzulässig und können zum Verlust der Wohnung führen. Die Entscheidung betont erneut die strikte Einhaltung der Untervermietungserlaubnis des Vermieters.
Für die Rechtsentwicklung
Erstmals existiert eine höchstrichterliche Festlegung zur Grenze zulässiger Untermiete.
Die Frage des Möblierungszuschlags bleibt weiterhin gesetzgeberisch und rechtlich offen; entsprechende Regelungen sind angekündigt.
4. Fazit
Die Entscheidung VIII ZR 228/23 schafft klare Leitlinien: Untervermietung darf kein Geschäftsmodell sein. Für Mieter reduziert dies die Spielräume erheblich, für Vermieter schafft es Rechtssicherheit. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin.
Wenn Sie Fragen zu Untervermietung, Kündigungsrechten oder weiteren mietrechtlichen Themen haben, stehen wir Ihnen gern beratend zur Seite.
von Fritz & Partner | Jan. 21, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Einordnung der Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.05.2025 (V ZR 36/24) eine für die Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutsame Frage geklärt:
Erfasst eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Pflicht einzelner Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel?
Der BGH beantwortet dies – erstmals in dieser Allgemeinheit – eindeutig mit Ja.
Damit stärkt der Senat die Rechtssicherheit bei der Auslegung von Kostentrennungsklauseln, insbesondere bei Fensterregelungen, Balkonklauseln oder sonstigen sondereigentumsnahen Bauteilen.
Der Sachverhalt in Kürze:
- Die Klägerin ist Teileigentümerin in einer Gemeinschaft, deren Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2004 eine klare Kostentrennung vorsieht:
Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben sind von den jeweiligen Sondereigentümern zu finanzieren – unabhängig davon, ob diese Bauteile rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.
- Das Gemeinschaftseigentum war bereits bei Errichtung mangelhaft. Die Eigentümer beschlossen später die Sanierung und zur Finanzierung eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen.
- Die Klägerin focht den Umlagebeschluss an.
Der BGH gibt der Klägerin recht.
Die zentrale Rechtsfrage dabei ist folgende:
Umfasst eine vereinbarte Kostentrennung für die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel? Der BGH bejaht dies im Zweifel, sofern die Gemeinschaftsordnung keine gegenteiligen Anhaltspunkte enthält.
Die wesentlichen Erwägungen des BGH waren:
Der BGH stellt erneut klar, dass Gemeinschaftsordnungen streng nach ihrem objektiven Inhalt auszulegen sind. Abweichungen vom gesetzlichen Regelfall des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen klar und eindeutig formuliert sein.
Die Formulierung „Instandhaltung und Instandsetzung“ umfasst nach ständiger Rechtsprechung auch die Beseitigung anfänglicher Mängel.
Die Kostentrennung soll „denjenigen zahlen lassen, der den Nutzen hat“. Eine praktikable Umsetzung wäre nicht möglich, wenn zuvor jeweils geprüft werden müsste:
- Liegt ein anfänglicher oder ein nachträglicher Mangel vor?
- Hat die Nutzung des Sondereigentümers den Schaden verstärkt?
- Besteht ein Nutzen für die übrige Gemeinschaft?
Solche komplexen Ursachenanalysen würde die klare Kostenregelung unterlaufen und zu erheblichen Verzögerungen führen.
Der BGH stellt klar, dass es in dem Fall nur um die Kostentragung, nicht um die Beschlusskompetenz zur Durchführung der Maßnahme geht. Die Gemeinschaft bleibt grundsätzlich beschlusskompetent für die Sanierungsentscheidung – unabhängig davon, wer am Ende die Kosten trägt.
Konsequenzen für die Praxis:
Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für Gemeinschaften mit älteren Gemeinschaftsordnungen, insbesondere mit Fenster- oder Balkonklauseln.
- Kostentrennungsklauseln erfassen regelmäßig auch Baumängelbeseitigungen, sofern die Klausel „Instandsetzung“ umfasst.
- Fehlerhafte Kostenverteilungen machen Sanierungsbeschlüsse angreifbar (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
- Die Gemeinschaft muss künftig sorgfältig prüfen, ob eine Vereinbarung existiert und welche Bauteile konkret erfasst sind.
- Für Verwalter bedeutet dies ein erhöhtes Haftungsrisiko bei fehlerhafter Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels.
- Für betroffene Sondereigentümer können erhebliche finanzielle Mehrbelastungen entstehen, wenn sie Kosten für mangelhafte Fenster oder andere Bauteile übernehmen müssen, obwohl diese rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.
von Fritz & Partner | Dez. 18, 2025 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht
Einleitung:
Das Urteil des VIII. Zivilsenats des BGH vom 06.08.2025 klärt eine seit Jahren umstrittene Frage: Haftet ein vermietender Wohnungseigentümer für Schäden, die ein Mieter auf einer gemeinschaftlichen Fläche erleidet, wenn die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst) an die Wohnungseigentümergemeinschaft und von dieser an eine Fachfirma delegiert wurde?
Sachverhalt:
Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage. Beim Verlassen des Hauses stürzte sie auf einem vereisten Weg, der im Gemeinschaftseigentum stand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Winterdienst an eine externe Firma übertragen. Die Klägerin erlitt schwere Verletzungen und verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld.
Rechtliche Würdigung des BGH:
Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet die in seinem Einflussbereich liegenden Störungen des Mietgebrauchs der Mietsache zu beseitigen. Hierzu gehört auch der Winterdienst. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter allein Eigentümer ist oder Mitglied einer WEG. Die Pflicht folgt nicht aus dem Eigentum, sondern aus dem Mietvertrag. Beauftragt der Vermieter einen Dritten (hier: Winterdienstfirma), haftet er für dessen Verschulden wie für eigenes. Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf die WEG oder eine Fachfirma entbindet den Vermieter nicht von seiner Verantwortung.
Praktische Konsequenzen:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss sicherstellen, dass der Winterdienst ordnungsgemäß durchgeführt wird. Andernfalls haftet er verschuldensunabhängig im Sinne der Zurechnung nach § 278 BGB. Für die Praxis bedeutet dies eine erhebliche Haftungsausweitung: Vermieter können sich nicht mehr auf die bloße Auswahl- und Überwachungspflicht zurückziehen.
Fazit:
Das Urteil verdeutlicht die vertragliche Verantwortung des Vermieters für die Sicherheit der Mietsache und angrenzender Zugangswege. Für Vermieter empfiehlt sich eine sorgfältige Kontrolle der Winterdienstvereinbarungen und gegebenenfalls eine Anpassung der Haftpflichtversicherung.
von Fritz & Partner | Dez. 10, 2025 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
1. Ausgangslage
Die Entscheidung betrifft die Frage, wer bei einem Wechsel des WEG-Verwalters zum Jahresende für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Diese Frage war sowohl nach altem Recht (§ 28 WEG a.F.) als auch nach der WEG-Reform 2020 umstritten. Insbesondere ging es um die Situation, in der der bisherige Verwalter zum 31.12. ausscheidet und ein neuer Verwalter ab dem 01.01. bestellt wird.
2. Sachverhalt
- Die Beklagte war bis zum 31.12. Verwalterin einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
- Ab dem 01.01. des Folgejahres wurde eine neue Verwalterin bestellt.
- Die GdWE verlangte vom ausgeschiedenen Verwalter die Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr.
- Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Die Revision zum BGH blieb erfolglos.
3. Rechtliche Würdigung des BGH
- Anspruchsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG.
- Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht: Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht erst am 01.01. des Folgejahres, da sie den Ablauf des Kalenderjahres voraussetzt.
- Folge: Zuständig ist der Verwalter, der am 01.01. des Folgejahres im Amt ist. Der ausgeschiedene Verwalter ist nicht verpflichtet, die Abrechnung für das Vorjahr zu erstellen, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht.
4. Kernaussagen des Urteils
- Jeder Eigentümer hat gegen die GdWE einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung.
- Innerhalb der GdWE ist der amtierende Verwalter verpflichtet, auch ausstehende Abrechnungen der Vorjahre zu erstellen.
- Der frühere Verwalter kann nur aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein, wenn die Pflicht während seiner Amtszeit entstanden ist.
- Bei einem Wechsel zum 31.12. trifft die Pflicht den neuen Verwalter.
5. Praktische Konsequenzen
- Für Verwalter: Bei Vertragsgestaltung klare Regelungen zur Abrechnungspflicht bei Amtsende treffen.
- Für Eigentümergemeinschaften: Ansprüche auf Erstellung der Jahresabrechnung sind primär gegen die GdWE zu richten; diese muss die Pflicht durch den amtierenden Verwalter erfüllen.
- Empfehlung: Eigentümerbeschlüsse oder vertragliche Vereinbarungen zur Handhabung von Abrechnungen bei Verwalterwechsel sind dringend anzuraten.
6. Bewertung
Die Entscheidung schafft Klarheit und beendet die bisherige Rechtsunsicherheit. Sie stärkt die Systematik des WEG-Rechts: Die Pflicht zur Abrechnung knüpft an die Organstellung an und nicht an die faktische Verwaltungstätigkeit im Vorjahr.
von Fritz & Partner | Okt. 8, 2025 | Aktuelles, Baurecht, BGH
Sachverhalt
Ein Verbraucher beauftragte einen Dachdecker mit der Neueindeckung seines Hausdachs. Der Vertrag wurde außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen. Der Unternehmer belehrte den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht nach § 355 BGB.
Etwa zehn Monate nach Vertragsschluss widerrief der Verbraucher den Vertrag. Der Dachdecker hatte die Arbeiten bereits vollständig ausgeführt.
Rechtliche Würdigung
Der BGH entschied, dass der Widerruf wirksam war, da die Widerrufsfrist mangels ordnungsgemäßer Belehrung nicht zu laufen begonnen hatte (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Verbraucher konnte den Vertrag daher auch nach zehn Monaten noch widerrufen.
Der Unternehmer konnte für die erbrachte Werkleistung keine Vergütung verlangen. Ein Wertersatzanspruch nach § 357 Abs. 8 BGB wurde verneint, da der Unternehmer den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über die Rechtsfolgen des Widerrufs belehrt hatte.
BGH, Urteil vom 10.05.2023 – VII ZR 414/21
Kernaussagen der Entscheidung
Eine fehlerhafte oder unterlassene Widerrufsbelehrung führt dazu, dass die Widerrufsfrist nicht beginnt.
Der Verbraucher kann auch lange nach Vertragsschluss noch widerrufen.
Der Unternehmer verliert in einem solchen Fall seinen Vergütungsanspruch vollständig.
Ein Wertersatzanspruch besteht nur bei ordnungsgemäßer Belehrung über die Rechtsfolgen des Widerrufs.
Praktische Relevanz
Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Handwerksbetriebe und andere Unternehmer, die außerhalb von Geschäftsräumen Verträge mit Verbrauchern schließen. Sie unterstreicht die Notwendigkeit einer korrekten und vollständigen Widerrufsbelehrung, insbesondere bei Werkverträgen.
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