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Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen – Was Wohnungseigentümer wissen müssen

von | Sep. 30, 2025 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht

Die Zahlung von Hausgeld gehört zu den zentralen Pflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob und in welchem Umfang ein Eigentümer mit eigenen Forderungen gegen die Hausgeldforderung der Gemeinschaft aufrechnen kann. Die Antwort darauf ist eindeutig.

  1. Grundsatz: Keine Aufrechnung mit beliebigen Gegenforderungen

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Hintergrund ist der Schutz der Liquidität der Gemeinschaft und die Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Hausgeldzahlungen dienen der Finanzierung laufender Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Betriebskosten. Eine Verzögerung oder Kürzung kann die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft erheblich beeinträchtigen.

  1. Zulässige Gegenforderungen

Eine Aufrechnung ist nur möglich, wenn die Gegenforderung:

  • rechtskräftig festgestellt oder
  • von der Gemeinschaft anerkannt ist oder
  • aus einer Notgeschäftsführung (§ 683 BGB) resultiert1.

Nicht ausreichend ist es, wenn der Wohnungseigentümer lediglich behauptet, eine Forderung gegen die Gemeinschaft zu haben. Auch vermeintliche Mängel in der Jahresabrechnung oder im Wirtschaftsplan berechtigen nicht zur Aufrechnung. Solche Einwände sind ausschließlich im Wege der Anfechtungsklage gegen den entsprechenden Beschluss geltend zu machen.

  1. Kein Zurückbehaltungsrecht wegen Abrechnungsstreitigkeiten

Auch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) kann nicht mit dem Argument geltend gemacht werden, der Verteilerschlüssel sei unbillig oder die Abrechnung fehlerhaft. Solche Einwände sind ebenfalls im Beschlussanfechtungsverfahren zu klären1.

  1. Fazit

Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Wohnungseigentümer sollten sich bewusst sein, dass unberechtigte Kürzungen oder Zahlungsverweigerungen erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen können.

Haben Sie Zweifel an der Berechtigung einer Forderung hat, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren!

Übetragung eines Miteigentumsanteils und Kündigung

von | Okt. 31, 2019 | BGH, Mietrecht

Die Eheleute waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine Wohung war vermietet, die andere bewohnten sie selbst. Der Ehemann übertrug seinen Miteigentumsanteil auf seine Ehefrau. Diese kündigte in der Folgezeit das Mietverhältnis. Sie unterzeichnete die Kündigung alleine, da sie der Auffassung war nach § 566 BGB vollständig in das Mietverhältnis eingetreten zu sein.

Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und bekommt Recht. Der BGH ist der Ansicht, dass § 566 BGB weder direkt noch analog anwendbar sei. Denn dafür bedürfte es einer Personenverschiedenheit von veräußerndem Eigentümer und Erwerber; der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Eigentümer gewesen sein. Dies war hier nicht der Fall. Denn die Ehefrau war auch schon vor der Übertragung Eigentümerin.

Für eine wirksame Kündigung hätte es einer Unterschrift auch des Ehemanns bedurft.

BGH, Beschluss v. 09.01.2019 – VIII ZB 26/17