von Fritz & Partner | Jan. 21, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Einordnung der Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.05.2025 (V ZR 36/24) eine für die Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutsame Frage geklärt:
Erfasst eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Pflicht einzelner Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel?
Der BGH beantwortet dies – erstmals in dieser Allgemeinheit – eindeutig mit Ja.
Damit stärkt der Senat die Rechtssicherheit bei der Auslegung von Kostentrennungsklauseln, insbesondere bei Fensterregelungen, Balkonklauseln oder sonstigen sondereigentumsnahen Bauteilen.
Der Sachverhalt in Kürze:
- Die Klägerin ist Teileigentümerin in einer Gemeinschaft, deren Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2004 eine klare Kostentrennung vorsieht:
Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben sind von den jeweiligen Sondereigentümern zu finanzieren – unabhängig davon, ob diese Bauteile rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.
- Das Gemeinschaftseigentum war bereits bei Errichtung mangelhaft. Die Eigentümer beschlossen später die Sanierung und zur Finanzierung eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen.
- Die Klägerin focht den Umlagebeschluss an.
Der BGH gibt der Klägerin recht.
Die zentrale Rechtsfrage dabei ist folgende:
Umfasst eine vereinbarte Kostentrennung für die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel? Der BGH bejaht dies im Zweifel, sofern die Gemeinschaftsordnung keine gegenteiligen Anhaltspunkte enthält.
Die wesentlichen Erwägungen des BGH waren:
Der BGH stellt erneut klar, dass Gemeinschaftsordnungen streng nach ihrem objektiven Inhalt auszulegen sind. Abweichungen vom gesetzlichen Regelfall des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen klar und eindeutig formuliert sein.
Die Formulierung „Instandhaltung und Instandsetzung“ umfasst nach ständiger Rechtsprechung auch die Beseitigung anfänglicher Mängel.
Die Kostentrennung soll „denjenigen zahlen lassen, der den Nutzen hat“. Eine praktikable Umsetzung wäre nicht möglich, wenn zuvor jeweils geprüft werden müsste:
- Liegt ein anfänglicher oder ein nachträglicher Mangel vor?
- Hat die Nutzung des Sondereigentümers den Schaden verstärkt?
- Besteht ein Nutzen für die übrige Gemeinschaft?
Solche komplexen Ursachenanalysen würde die klare Kostenregelung unterlaufen und zu erheblichen Verzögerungen führen.
Der BGH stellt klar, dass es in dem Fall nur um die Kostentragung, nicht um die Beschlusskompetenz zur Durchführung der Maßnahme geht. Die Gemeinschaft bleibt grundsätzlich beschlusskompetent für die Sanierungsentscheidung – unabhängig davon, wer am Ende die Kosten trägt.
Konsequenzen für die Praxis:
Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für Gemeinschaften mit älteren Gemeinschaftsordnungen, insbesondere mit Fenster- oder Balkonklauseln.
- Kostentrennungsklauseln erfassen regelmäßig auch Baumängelbeseitigungen, sofern die Klausel „Instandsetzung“ umfasst.
- Fehlerhafte Kostenverteilungen machen Sanierungsbeschlüsse angreifbar (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
- Die Gemeinschaft muss künftig sorgfältig prüfen, ob eine Vereinbarung existiert und welche Bauteile konkret erfasst sind.
- Für Verwalter bedeutet dies ein erhöhtes Haftungsrisiko bei fehlerhafter Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels.
- Für betroffene Sondereigentümer können erhebliche finanzielle Mehrbelastungen entstehen, wenn sie Kosten für mangelhafte Fenster oder andere Bauteile übernehmen müssen, obwohl diese rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.
von Fritz & Partner | Dez. 18, 2025 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht
Einleitung:
Das Urteil des VIII. Zivilsenats des BGH vom 06.08.2025 klärt eine seit Jahren umstrittene Frage: Haftet ein vermietender Wohnungseigentümer für Schäden, die ein Mieter auf einer gemeinschaftlichen Fläche erleidet, wenn die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst) an die Wohnungseigentümergemeinschaft und von dieser an eine Fachfirma delegiert wurde?
Sachverhalt:
Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage. Beim Verlassen des Hauses stürzte sie auf einem vereisten Weg, der im Gemeinschaftseigentum stand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Winterdienst an eine externe Firma übertragen. Die Klägerin erlitt schwere Verletzungen und verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld.
Rechtliche Würdigung des BGH:
Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet die in seinem Einflussbereich liegenden Störungen des Mietgebrauchs der Mietsache zu beseitigen. Hierzu gehört auch der Winterdienst. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter allein Eigentümer ist oder Mitglied einer WEG. Die Pflicht folgt nicht aus dem Eigentum, sondern aus dem Mietvertrag. Beauftragt der Vermieter einen Dritten (hier: Winterdienstfirma), haftet er für dessen Verschulden wie für eigenes. Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf die WEG oder eine Fachfirma entbindet den Vermieter nicht von seiner Verantwortung.
Praktische Konsequenzen:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss sicherstellen, dass der Winterdienst ordnungsgemäß durchgeführt wird. Andernfalls haftet er verschuldensunabhängig im Sinne der Zurechnung nach § 278 BGB. Für die Praxis bedeutet dies eine erhebliche Haftungsausweitung: Vermieter können sich nicht mehr auf die bloße Auswahl- und Überwachungspflicht zurückziehen.
Fazit:
Das Urteil verdeutlicht die vertragliche Verantwortung des Vermieters für die Sicherheit der Mietsache und angrenzender Zugangswege. Für Vermieter empfiehlt sich eine sorgfältige Kontrolle der Winterdienstvereinbarungen und gegebenenfalls eine Anpassung der Haftpflichtversicherung.
von Fritz & Partner | Dez. 10, 2025 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
1. Ausgangslage
Die Entscheidung betrifft die Frage, wer bei einem Wechsel des WEG-Verwalters zum Jahresende für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Diese Frage war sowohl nach altem Recht (§ 28 WEG a.F.) als auch nach der WEG-Reform 2020 umstritten. Insbesondere ging es um die Situation, in der der bisherige Verwalter zum 31.12. ausscheidet und ein neuer Verwalter ab dem 01.01. bestellt wird.
2. Sachverhalt
- Die Beklagte war bis zum 31.12. Verwalterin einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
- Ab dem 01.01. des Folgejahres wurde eine neue Verwalterin bestellt.
- Die GdWE verlangte vom ausgeschiedenen Verwalter die Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr.
- Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Die Revision zum BGH blieb erfolglos.
3. Rechtliche Würdigung des BGH
- Anspruchsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG.
- Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht: Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht erst am 01.01. des Folgejahres, da sie den Ablauf des Kalenderjahres voraussetzt.
- Folge: Zuständig ist der Verwalter, der am 01.01. des Folgejahres im Amt ist. Der ausgeschiedene Verwalter ist nicht verpflichtet, die Abrechnung für das Vorjahr zu erstellen, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht.
4. Kernaussagen des Urteils
- Jeder Eigentümer hat gegen die GdWE einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung.
- Innerhalb der GdWE ist der amtierende Verwalter verpflichtet, auch ausstehende Abrechnungen der Vorjahre zu erstellen.
- Der frühere Verwalter kann nur aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein, wenn die Pflicht während seiner Amtszeit entstanden ist.
- Bei einem Wechsel zum 31.12. trifft die Pflicht den neuen Verwalter.
5. Praktische Konsequenzen
- Für Verwalter: Bei Vertragsgestaltung klare Regelungen zur Abrechnungspflicht bei Amtsende treffen.
- Für Eigentümergemeinschaften: Ansprüche auf Erstellung der Jahresabrechnung sind primär gegen die GdWE zu richten; diese muss die Pflicht durch den amtierenden Verwalter erfüllen.
- Empfehlung: Eigentümerbeschlüsse oder vertragliche Vereinbarungen zur Handhabung von Abrechnungen bei Verwalterwechsel sind dringend anzuraten.
6. Bewertung
Die Entscheidung schafft Klarheit und beendet die bisherige Rechtsunsicherheit. Sie stärkt die Systematik des WEG-Rechts: Die Pflicht zur Abrechnung knüpft an die Organstellung an und nicht an die faktische Verwaltungstätigkeit im Vorjahr.
von Fritz & Partner | Okt. 8, 2025 | Aktuelles, Baurecht, BGH
Sachverhalt
Ein Verbraucher beauftragte einen Dachdecker mit der Neueindeckung seines Hausdachs. Der Vertrag wurde außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen. Der Unternehmer belehrte den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht nach § 355 BGB.
Etwa zehn Monate nach Vertragsschluss widerrief der Verbraucher den Vertrag. Der Dachdecker hatte die Arbeiten bereits vollständig ausgeführt.
Rechtliche Würdigung
Der BGH entschied, dass der Widerruf wirksam war, da die Widerrufsfrist mangels ordnungsgemäßer Belehrung nicht zu laufen begonnen hatte (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Verbraucher konnte den Vertrag daher auch nach zehn Monaten noch widerrufen.
Der Unternehmer konnte für die erbrachte Werkleistung keine Vergütung verlangen. Ein Wertersatzanspruch nach § 357 Abs. 8 BGB wurde verneint, da der Unternehmer den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über die Rechtsfolgen des Widerrufs belehrt hatte.
BGH, Urteil vom 10.05.2023 – VII ZR 414/21
Kernaussagen der Entscheidung
Eine fehlerhafte oder unterlassene Widerrufsbelehrung führt dazu, dass die Widerrufsfrist nicht beginnt.
Der Verbraucher kann auch lange nach Vertragsschluss noch widerrufen.
Der Unternehmer verliert in einem solchen Fall seinen Vergütungsanspruch vollständig.
Ein Wertersatzanspruch besteht nur bei ordnungsgemäßer Belehrung über die Rechtsfolgen des Widerrufs.
Praktische Relevanz
Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Handwerksbetriebe und andere Unternehmer, die außerhalb von Geschäftsräumen Verträge mit Verbrauchern schließen. Sie unterstreicht die Notwendigkeit einer korrekten und vollständigen Widerrufsbelehrung, insbesondere bei Werkverträgen.
Benötigen Sie Hilfe? Zögern Sie nicht, uns anzurufen und einen Termin zu vereinbaren.
von Fritz & Partner | Sep. 30, 2025 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Die Zahlung von Hausgeld gehört zu den zentralen Pflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob und in welchem Umfang ein Eigentümer mit eigenen Forderungen gegen die Hausgeldforderung der Gemeinschaft aufrechnen kann. Die Antwort darauf ist eindeutig.
- Grundsatz: Keine Aufrechnung mit beliebigen Gegenforderungen
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Hintergrund ist der Schutz der Liquidität der Gemeinschaft und die Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Hausgeldzahlungen dienen der Finanzierung laufender Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Betriebskosten. Eine Verzögerung oder Kürzung kann die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft erheblich beeinträchtigen.
- Zulässige Gegenforderungen
Eine Aufrechnung ist nur möglich, wenn die Gegenforderung:
- rechtskräftig festgestellt oder
- von der Gemeinschaft anerkannt ist oder
- aus einer Notgeschäftsführung (§ 683 BGB) resultiert1.
Nicht ausreichend ist es, wenn der Wohnungseigentümer lediglich behauptet, eine Forderung gegen die Gemeinschaft zu haben. Auch vermeintliche Mängel in der Jahresabrechnung oder im Wirtschaftsplan berechtigen nicht zur Aufrechnung. Solche Einwände sind ausschließlich im Wege der Anfechtungsklage gegen den entsprechenden Beschluss geltend zu machen.
- Kein Zurückbehaltungsrecht wegen Abrechnungsstreitigkeiten
Auch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) kann nicht mit dem Argument geltend gemacht werden, der Verteilerschlüssel sei unbillig oder die Abrechnung fehlerhaft. Solche Einwände sind ebenfalls im Beschlussanfechtungsverfahren zu klären1.
- Fazit
Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Wohnungseigentümer sollten sich bewusst sein, dass unberechtigte Kürzungen oder Zahlungsverweigerungen erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen können.
Haben Sie Zweifel an der Berechtigung einer Forderung hat, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren!
von Fritz & Partner | Okt. 31, 2019 | BGH, Mietrecht
Die Eheleute waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine Wohung war vermietet, die andere bewohnten sie selbst. Der Ehemann übertrug seinen Miteigentumsanteil auf seine Ehefrau. Diese kündigte in der Folgezeit das Mietverhältnis. Sie unterzeichnete die Kündigung alleine, da sie der Auffassung war nach § 566 BGB vollständig in das Mietverhältnis eingetreten zu sein.
Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und bekommt Recht. Der BGH ist der Ansicht, dass § 566 BGB weder direkt noch analog anwendbar sei. Denn dafür bedürfte es einer Personenverschiedenheit von veräußerndem Eigentümer und Erwerber; der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Eigentümer gewesen sein. Dies war hier nicht der Fall. Denn die Ehefrau war auch schon vor der Übertragung Eigentümerin.
Für eine wirksame Kündigung hätte es einer Unterschrift auch des Ehemanns bedurft.
BGH, Beschluss v. 09.01.2019 – VIII ZB 26/17
