Verkehrssicherungspflichten des WEG‑Verwalters beim Dach – LG Frankfurt/Main verschärft Anforderungen – LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.06.2025 – 2‑01 S 68/24
Die Entscheidung:
Das Landgericht Frankfurt/Main bestätigt in dieser Entscheidung eindrucksvoll die hohen Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten eines WEG‑Verwalters hinsichtlich der Dachüberwachung.
Gegenstand des Rechtsstreits war die Frage, ob der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage für Schäden haftet, die durch herabfallende Dachziegel bei hohen Windstärken verursacht wurden.
Die klagende Kfz‑Versicherung nahm die Verwalterin nach § 836, § 838 BGB i.V.m. § 27 WEG auf Schadensersatz in Anspruch – mit Erfolg.
Kernaussagen des Gerichts:
- Lösen sich Gebäudeteile durch Witterungseinflüsse, spricht der Anscheinsbeweis für eine
fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung.
- Der Anscheinsbeweis entfällt nur bei einem außergewöhnlichen Naturereignis.
- Sorgfältig errichtete und gewartete Gebäude müssen einem stürmischen Wind standhalten.
- Der Verwalter ist verpflichtet, die Sicherheit des Daches zu kontrollieren und zu überwachen.
- Die Überwachungspflicht ist streng – es sind hohe Anforderungen zu erfüllen.
- Dächer sind in regelmäßigen Intervallen durch eine zuverlässige, fachkundige Person
überprüfen zu lassen.
Diese Grundsätze haben erhebliche Bedeutung für die tägliche Verwaltungspraxis.
Die wesentliche Entscheidungsgründe lauten wie folgt:
- Anscheinsbeweis für mangelhafte Wartung
Das Gericht betont – in Übereinstimmung mit der gefestigten BGH‑Rechtsprechung – den allgemeinen Erfahrungssatz, dass Gebäude der üblichen Witterung standhalten müssen. Wenn sich dennoch Dachziegel lösen, spricht der erste Anschein für eine mangelhafte Unterhaltung. Der Verwalter konnte diesen Anscheinsbeweis nicht entkräften, da weder ein außergewöhnliches Naturereignis noch eine fachgerechte Wartung bewiesen wurden.
- Kein außergewöhnliches Naturereignis
Die gemessenen Windstärken von 7–8 Beaufort qualifiziert das Gericht als „stürmischen Wind“. Ein außergewöhnliches Naturereignis beginnt nach der einschlägigen Rechtsprechung erst bei erheblich höheren Windstärken (ab ca. 12 Beaufort).
Die Folge: Der Anscheinsbeweis bleibt bestehen.
- Pflichtverletzung des Verwalters
Das Landgericht stellt klar, dass der Verwalter das Dach nicht selbst betreten muss. Er ist aber verpflichtet, rechtzeitig eine fachkundige Wartung herbeizuführen (i.d.R. eine Beschlussfassung der Eigentümer). Die bloßen Sichtprüfungen eines nicht fachkundigen Objektbetreuers „von der Straße aus“ genügen nicht.
Besonders relevant dieser Entscheidung ist auch folgende Aussage des Gerichts:
Nach den Wartungsempfehlungen des Deutschen Dachdeckerhandwerks wäre ab dem sechsten Jahr nach Neueindeckung alle drei Jahre eine Wartung angezeigt gewesen.
Da das Dach 2009/2010 neu errichtet wurde, hätte spätestens 2015 eine erste Wartung erfolgen müssen. Tatsächlich erfolgte bis 2021 keine einzige fachkundige Überprüfung.
- Kein Nachweis einer hypothetischen Schadensvermeidungswirkung
Der Verwalter behauptete, selbst eine Wartung hätte die Schadensursache nicht erkennen können. Das Gericht weist dies zurück, denn:
- Die Schadensursache ist unklar.
- Bei unklarer Ursache kann nicht zugunsten des Verwalters unterstellt werden, eine Wartung wäre wirkungslos gewesen.
- Der Verwalter trägt nach § 836 Abs. 1 S. 2 BGB die volle Exkulpationslast.
Damit bleibt es bei der Haftung.
Fazit:
Das Urteil des LG Frankfurt/Main setzt die Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung konsequent fort. WEG‑Verwalter müssen die Sicherheit von Dächern aktiv, wiederkehrend und durch Fachleute überprüfen lassen. Sichtprüfungen durch eigene Mitarbeiter genügen nicht. Unterbleibt eine fachkundige Wartung, haftet der Verwalter persönlich bzw. im Rahmen seines Aufgabenbereichs nach § 27 WEG. Für die Verwaltungspraxis bedeutet dies: Dachwartung ist keine Option – sie ist Pflicht.