von Fritz & Partner | Jan. 29, 2026 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht
1. Einleitung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 29. Januar 2026 mit der Entscheidung I ZR 129/25 ein bedeutsames Grundsatzurteil zur Haftung von Immobilienmaklern bei Diskriminierung im Rahmen der Wohnungsvermittlung gefällt. Die Entscheidung konkretisiert die Pflichten des Maklers nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG).
2. Sachverhalt
Die Klägerin, eine Frau pakistanischer Herkunft, hatte mehrfach unter ihrem echten Namen über ein Online-Formular auf Besichtigungstermine für Mietwohnungen eines Maklerbüros beworben – sämtliche Anfragen blieben erfolglos. Weitere Anfragen unter anderen ebenfalls ausländisch klingenden Namen führten ebenfalls zu keinen Terminen. Erst als die Klägerin Anfragen mit identischen Angaben, jedoch unter deutsch klingenden Namen („Schneider“, „Schmidt“, „Spieß“) stellte, wurden umgehend Besichtigungstermine angeboten. Das Landgericht Darmstadt sprach der Klägerin bereits in der Vorinstanz eine Entschädigung von 3.000 € sowie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten zu. Der Makler legte dagegen Revision ein.
3. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hat die Revision vollständig zurückgewiesen.
a. Anwendbarkeit des AGG
Der I. Zivilsenat stellt klar, dass öffentlich zugängliche Angebote zur Wohnungsvermittlung über Internetportale dem zivilrechtlichen Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG unterfallen. Damit sind Makler verpflichtet, Mietinteressenten unabhängig von deren ethnischer Herkunft gleich zu behandeln.
b. Haftung des Maklers
Der Makler haftet persönlich auf immateriellen Schadensersatz nach § 21 AGG, wenn er gegen das Benachteiligungsverbot verstößt. Eine Berufung darauf, lediglich als Beauftragter des Vermieters tätig zu sein, ließ der BGH ausdrücklich nicht gelten. Eine Freistellung des Maklers von der Haftung würde das AGG in einem zentralen Bereich leerlaufen lassen.
c. Zulässigkeit von „Testanfragen“
Der BGH erkannte die unter falschen Namen gestellten Anfragen ausdrücklich als zulässiges Beweismittel an. Wohnungssuchende dürfen sich solcher Methoden bedienen, um Diskriminierung nachzuweisen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liege hierin nicht.
4. Rechtliche Würdigung
Der BGH betont, dass Makler oft die einzigen realen Ansprechpartner vor einer Wohnungsvergabe sind. Eine Haftungsfreistellung würde das Diskriminierungsverbot praktisch leerlaufen lassen.
Das Urteil zwingt Makler zu erheblich erhöhten Compliance-Anforderungen. Dokumentation von Auswahlentscheidungen, transparente Kommunikationsprozesse und Schulungen zum AGG werden unerlässlich.
5. Praktische Konsequenzen für Vermieter, Makler und Mietinteressenten
a. Für Makler
Pflicht zur diskriminierungsfreien Auswahl von Bewerbern. Haftung bei Verstößen unabhängig von Vorgaben des Vermieters. Notwendigkeit interner Kontrollmechanismen.
b. Für Vermieter
Auch sie können sich das Verhalten der von ihnen eingesetzten Makler zurechnen lassen müssen. Sorgfältige Auswahl und Überwachung des Maklers wird wichtiger.
c. Für Mietinteressenten
Die Entscheidung erleichtert den Nachweis von Diskriminierung. Schadensersatzansprüche bei ethnischer Benachteiligung werden gestärkt.
von Fritz & Partner | Jan. 28, 2026 | Aktuelles, BGH, Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 eine für das Wohnraummietrecht wegweisende Entscheidung getroffen. Der VIII. Zivilsenat stellte klar, dass Mieter Wohnraum nicht mit Gewinnerzielungsabsicht untervermieten dürfen. Die Entscheidung konkretisiert erstmals höchstrichterlich die Grenzen zulässiger Untervermietung und stärkt die Position von Vermietern gegenüber missbräuchlichen Untermietmodellen.
1. Ausgangssachverhalt
Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung zahlte eine Nettokaltmiete von 460 € monatlich. Während eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis der Vermieterin an Dritte weiter – zu einem Preis von 962 € monatlich und damit mehr als dem Doppelten seiner eigenen Miete. Die zulässige Höchstmiete nach der Berliner Mietpreisbremse hätte bei 748 € gelegen. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristgemäß. Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin der Vermieterin Recht. Der Mieter legte Revision ein.
2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte das Räumungsurteil des Landgerichts Berlin. Damit ist die Kündigung wirksam.
a) Keine Gewinnerzielung bei Untervermietung
Der BGH definiert den Zweck einer Untervermietung klar. Sie dient ausschließlich dazu, die eigenen Wohnkosten zu decken. Die Untervermietung soll einem Mieter ermöglichen, die Wohnung während vorübergehender Abwesenheit zu behalten – nicht jedoch, wirtschaftliche Gewinne zu erzielen.
Damit widerspricht der Senat klar allen Geschäftsmodellen, die mit einer Wohnraummiete Rendite erzielen wollen, obwohl der Hauptmieter selbst nicht Eigentümer ist.
b) Kündigungsrecht des Vermieters
Die gewinnorientierte Untervermietung begründet nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung. Insbesondere, wenn – wie im entschiedenen Fall – die Vorgaben der Mietpreisbremse missachtet werden.
c) Möblierungszuschläge bleiben offen
Der Mieter argumentierte, die hohe Untermiete sei aufgrund einer umfangreichen Möblierung gerechtfertigt. Der BGH äußerte sich hierzu jedoch nicht abschließend. Eine höchstrichterliche Klärung der Frage, wie Möblierungszuschläge zu berechnen sind, steht weiterhin aus.
3. Bedeutung für die Praxis
Für Vermieter
Die Entscheidung stärkt Vermieter bei missbräuchlicher Untervermietung. Eine erhebliche Überschreitung der eigenen Miete – insbesondere unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse – kann eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen.
Für Mieter
Untervermietung bleibt grundsätzlich zulässig, jedoch nur kostendeckend. Gewinne aus Untervermietung sind unzulässig und können zum Verlust der Wohnung führen. Die Entscheidung betont erneut die strikte Einhaltung der Untervermietungserlaubnis des Vermieters.
Für die Rechtsentwicklung
Erstmals existiert eine höchstrichterliche Festlegung zur Grenze zulässiger Untermiete.
Die Frage des Möblierungszuschlags bleibt weiterhin gesetzgeberisch und rechtlich offen; entsprechende Regelungen sind angekündigt.
4. Fazit
Die Entscheidung VIII ZR 228/23 schafft klare Leitlinien: Untervermietung darf kein Geschäftsmodell sein. Für Mieter reduziert dies die Spielräume erheblich, für Vermieter schafft es Rechtssicherheit. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin.
Wenn Sie Fragen zu Untervermietung, Kündigungsrechten oder weiteren mietrechtlichen Themen haben, stehen wir Ihnen gern beratend zur Seite.
von Fritz & Partner | Dez. 18, 2025 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht
Einleitung:
Das Urteil des VIII. Zivilsenats des BGH vom 06.08.2025 klärt eine seit Jahren umstrittene Frage: Haftet ein vermietender Wohnungseigentümer für Schäden, die ein Mieter auf einer gemeinschaftlichen Fläche erleidet, wenn die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst) an die Wohnungseigentümergemeinschaft und von dieser an eine Fachfirma delegiert wurde?
Sachverhalt:
Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage. Beim Verlassen des Hauses stürzte sie auf einem vereisten Weg, der im Gemeinschaftseigentum stand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Winterdienst an eine externe Firma übertragen. Die Klägerin erlitt schwere Verletzungen und verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld.
Rechtliche Würdigung des BGH:
Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet die in seinem Einflussbereich liegenden Störungen des Mietgebrauchs der Mietsache zu beseitigen. Hierzu gehört auch der Winterdienst. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter allein Eigentümer ist oder Mitglied einer WEG. Die Pflicht folgt nicht aus dem Eigentum, sondern aus dem Mietvertrag. Beauftragt der Vermieter einen Dritten (hier: Winterdienstfirma), haftet er für dessen Verschulden wie für eigenes. Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf die WEG oder eine Fachfirma entbindet den Vermieter nicht von seiner Verantwortung.
Praktische Konsequenzen:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss sicherstellen, dass der Winterdienst ordnungsgemäß durchgeführt wird. Andernfalls haftet er verschuldensunabhängig im Sinne der Zurechnung nach § 278 BGB. Für die Praxis bedeutet dies eine erhebliche Haftungsausweitung: Vermieter können sich nicht mehr auf die bloße Auswahl- und Überwachungspflicht zurückziehen.
Fazit:
Das Urteil verdeutlicht die vertragliche Verantwortung des Vermieters für die Sicherheit der Mietsache und angrenzender Zugangswege. Für Vermieter empfiehlt sich eine sorgfältige Kontrolle der Winterdienstvereinbarungen und gegebenenfalls eine Anpassung der Haftpflichtversicherung.
von Fritz & Partner | Sep. 22, 2025 | Aktuelles, Mietrecht
Die Betriebskostenabrechnung ist ein wiederkehrender Streitpunkt im Mietverhältnis. Ein zentrales Element der rechtlichen Auseinandersetzung ist das Einsichtsrecht des Mieters in die zugrunde liegenden Belege. Wird dieses Recht durch den Vermieter verweigert, ergeben sich erhebliche rechtliche Konsequenzen.
- Rechtsgrundlage des Einsichtsrechts
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat der Mieter einen grundsätzlichen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung (§ 259 Abs. 1 BGB). Dieses Recht besteht unabhängig von einem konkreten Verdacht oder einer Begründung durch den Mieter.
Die Einsichtnahme dient der Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung und umfasst alle relevanten Originalbelege, wie z.B. Rechnungen, Zahlungsbelege, Wartungsverträge, Versicherungsnachweise, etc.
- Ort und Modalitäten der Einsichtnahme
Die Einsichtnahme hat grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der Hausverwaltung zu erfolgen. Der Vermieter, der seinen Wohn- oder Geschäftssitz nicht am Ort der Mietobjekts hat, muss allerdings dafür sorgen, dass der Mieter eine angemessene und zeitlich ausreichende Einsichtsmöglichkeit am Ort des Mietobjekts hat. Eine Verpflichtung zur Übersendung von Kopien besteht nur in Ausnahmefällen, etwa bei unzumutbarer persönlicher Einsichtnahme.
Kopien sind nicht gleichwertig mit Originalen. Der BGH hat klargestellt, dass Kopien nur dann ausreichen, wenn der Vermieter selbst keine Originale besitzt oder die Vorlage unzumutbar ist.
- Rechtsfolgen bei verweigerter Einsicht
Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Belege, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die Fälligkeit etwaiger Nachzahlungsforderungen:
- Der Mieter kann die Zahlung verweigern, solange ihm die Einsicht nicht gewährt wird (Zurückbehaltungsrecht).
- Eine gerichtliche Durchsetzung der Nachforderung durch den Vermieter ist ausgeschlossen, solange das Einsichtsrecht nicht erfüllt wurde.
- Auch laufende Vorauszahlungen können unter Umständen zurückbehalten werden, insbesondere bei verweigerter Einsicht in Wärmelieferverträge.
- Durchsetzung des Einsichtsrechts
Der Mieter kann sein Einsichtsrecht gerichtlich geltend machen, etwa durch:
- Leistungsklage auf Einsichtnahme
- Widerklage oder Einrede im Rahmen eines Prozesses über Nachforderungen
Fazit: Die Belegeinsicht ist ein zentrales Kontrollrecht des Mieters. Ihre Verweigerung durch den Vermieter kann zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen.
Benötigen Sie Hilfe? Zögern Sie nicht, uns anzurufen und einen Termin zu vereinbaren.
von Fritz & Partner | Sep. 17, 2025 | Aktuelles, Mietrecht
In unserer täglichen Praxis im Mietrecht taucht immer wieder die Frage auf:
Kann sich ein Mieter auf einen Härtefall nach § 574 BGB berufen, wenn ihm wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt wurde? Die klare Antwort lautet: Nein.
Rechtslage: § 574 BGB und die Sozialklausel
§ 574 BGB gibt Mietern grundsätzlich das Recht, einer Kündigung zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Typische Beispiele sind:
- hohes Alter und Krankheit,
- Schwangerschaft,
- fehlender Ersatzwohnraum.
Aber: Dieses Widerspruchsrecht gilt nur bei ordentlichen Kündigungen oder bei außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist, nicht jedoch, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Warum ist das so?
Der Gesetzgeber hat bewusst eine Grenze gezogen:
Zahlt ein Mieter seine Miete über einen längeren Zeitraum nicht, liegt in diesem Verhalten ein schwerwiegender Vertragsverstoß. In solchen Fällen ist es dem Vermieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen – selbst dann nicht, wenn der Mieter persönliche Härtegründe geltend macht.
Was bedeutet das in der Praxis?
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Kein Härtefallwiderspruch möglich.
Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage unwirksam machen. Aber auch hier gilt: Kein Härtefall nach § 574 BGB.
Fazit:
Die Sozialklausel des § 574 BGB schützt Mieter in vielen schwierigen Lebenslagen – aber nicht bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug. Hier hat der Gesetzgeber die Interessen des Vermieters klar höher gewichtet.
von Fritz & Partner | Feb. 5, 2021 | Allgemeines Zivilrecht, Mietrecht
Der Mieter einer Gewerbeeinheit hat Anspruch auf Reduzierung der Miete geltend machen, wenn er während des ersten Lockdowns infolge der Corona-Krise den Betrieb schließen musste. Die Anpassung der Miete kann nach § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) verlangt werden.Dies komme aber nur dann in Betracht, wenn eine zur Unzumutbarkeit führende wirtschaftliche Beeinträchtigung vorliegt (AG Düsseldorf, Urt. v. 10.11.2020 – 45 C 245/20).
