OLG Celle: Persönliche Haftung von Geschäftsführern wegen unzulässiger Anforderung von Baufortschrittsraten
1. Ausgangslage
Das Oberlandesgericht Celle hatte über die Rückforderung von Baufortschrittsraten zu entscheiden, die Erwerber im Rahmen eines Bauträgerprojekts gezahlt hatten. Die Besonderheit des Falles lag in der persönlichen Haftung zweier Geschäftsführer einer Projektgesellschaft (Bauträgerin).
Die Kläger hatten eine Wohnung in einem zu sanierenden Pflegeheimkomplex erworben. Der Bauträger forderte mehrere Raten gemäß Baufortschritt an – tatsächlich befand sich das Gesamtobjekt jedoch lediglich im erweiterten Rohbauzustand, und wesentliche Arbeiten waren nicht ausgeführt.
2. Rechtlicher Maßstab: § 3 Abs. 2 MaBV als Schutzgesetz
Das Gericht stellt klar, dass § 3 Abs. 2 Makler‑ und Bauträgerverordnung (MaBV) ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ist. Die Vorschrift schützt Erwerber davor, dass Bauträger nicht fällige Raten ohne ausreichenden Bautenstand entgegennehmen.
Entscheidend ist, dass eine Baufortschrittsrate erst dann angefordert werden darf, wenn die jeweils geschuldeten Arbeiten tatsächlich vollständig ausgeführt wurden.
3. Feststellungen zum tatsächlichen Bautenstand
Das OLG stellte fest:
- Die angeforderten Raten (Fenster-, Dach-, Estrich-, Innenputz‑ und Installationsraten) entsprachen nicht dem realen Baufortschritt.
- Bauarbeiten waren in mehreren Gewerken nicht begonnen oder nicht fertiggestellt.
- Bestätigungen des Bauleiters waren unzutreffend; sie wichen erheblich vom tatsächlichen Zustand ab.
4. Persönliche Haftung der Geschäftsführer
a. Haftung des Geschäftsführers zu 2)
Der Geschäftsführer haftet persönlich auf Schadensersatz, weil:
- er trotz Kenntnis der Abweichungen die Raten anforderte bzw. anfordern ließ,
- der objektive und subjektive Tatbestand des § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 2 MaBV erfüllt war und
- ein vorsätzliches Verhalten vorlag.
Das Gericht folgte der Wertung, dass dem Geschäftsführer die falschen Bautenstandsmitteilungen spätestens seit Juli 2018 bekannt gewesen sein mussten. Zweifel an der Zuverlässigkeit der Kontrollen lagen vor, insbesondere durch unrichtige Bestätigungen und erkennbare äußere Umstände wie Baustillstand.
b. Haftung des Geschäftsführers zu 3)
Entgegen der Vorinstanz verurteilte das OLG auch den weiteren Geschäftsführer:
- Er habe Organisationspflichten verletzt und
- nach § 5 MaBV sei ihm das Verhalten der Hilfspersonen zurechenbar.
Der Geschäftsführer habe keine ausreichenden Maßnahmen getroffen, um die ordnungsgemäße Überwachung und Kontrolle der Baufortschritte sicherzustellen.
5. Zurechnung und Gesamtschuldnerschaft
Das OLG verurteilte beide Geschäftsführer sowie die Bauträgergesellschaft als Gesamtschuldner zur Rückzahlung der rechtsgrundlos geleisteten Baufortschrittsraten in Höhe von 46.635,77 €.
6. Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung verdeutlicht:
- Es gelten strenge Anforderungen an Bauträger bei der Anforderung von Raten nach Baufortschritt.
- Erhöhte persönliche Verantwortung von Geschäftsführern in Bauträgergesellschaften.
- Die Notwendigkeit einer effizienten internen Organisation und Kontrolle der Bautenstandsüberwachung.
- Dass Erwerber ungerechtfertigt geforderte Raten zurückverlangen können, wenn der tatsächliche Bautenstand nicht den vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen entspricht.
7. Fazit
Das Urteil des OLG Celle stärkt die Position von Erwerbern erheblich. Geschäftsführer können sich nicht darauf berufen, dass die Bauüberwachung delegiert wurde – sie tragen die übergeordnete Organisationsverantwortung und haften persönlich bei vorsätzlichen oder zumindest bewusst pflichtwidrigen Abläufen.
OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24