von Fritz & Partner | Dez. 10, 2025 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
1. Ausgangslage
Die Entscheidung betrifft die Frage, wer bei einem Wechsel des WEG-Verwalters zum Jahresende für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Diese Frage war sowohl nach altem Recht (§ 28 WEG a.F.) als auch nach der WEG-Reform 2020 umstritten. Insbesondere ging es um die Situation, in der der bisherige Verwalter zum 31.12. ausscheidet und ein neuer Verwalter ab dem 01.01. bestellt wird.
2. Sachverhalt
- Die Beklagte war bis zum 31.12. Verwalterin einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
- Ab dem 01.01. des Folgejahres wurde eine neue Verwalterin bestellt.
- Die GdWE verlangte vom ausgeschiedenen Verwalter die Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr.
- Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Die Revision zum BGH blieb erfolglos.
3. Rechtliche Würdigung des BGH
- Anspruchsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG.
- Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht: Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht erst am 01.01. des Folgejahres, da sie den Ablauf des Kalenderjahres voraussetzt.
- Folge: Zuständig ist der Verwalter, der am 01.01. des Folgejahres im Amt ist. Der ausgeschiedene Verwalter ist nicht verpflichtet, die Abrechnung für das Vorjahr zu erstellen, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht.
4. Kernaussagen des Urteils
- Jeder Eigentümer hat gegen die GdWE einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung.
- Innerhalb der GdWE ist der amtierende Verwalter verpflichtet, auch ausstehende Abrechnungen der Vorjahre zu erstellen.
- Der frühere Verwalter kann nur aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein, wenn die Pflicht während seiner Amtszeit entstanden ist.
- Bei einem Wechsel zum 31.12. trifft die Pflicht den neuen Verwalter.
5. Praktische Konsequenzen
- Für Verwalter: Bei Vertragsgestaltung klare Regelungen zur Abrechnungspflicht bei Amtsende treffen.
- Für Eigentümergemeinschaften: Ansprüche auf Erstellung der Jahresabrechnung sind primär gegen die GdWE zu richten; diese muss die Pflicht durch den amtierenden Verwalter erfüllen.
- Empfehlung: Eigentümerbeschlüsse oder vertragliche Vereinbarungen zur Handhabung von Abrechnungen bei Verwalterwechsel sind dringend anzuraten.
6. Bewertung
Die Entscheidung schafft Klarheit und beendet die bisherige Rechtsunsicherheit. Sie stärkt die Systematik des WEG-Rechts: Die Pflicht zur Abrechnung knüpft an die Organstellung an und nicht an die faktische Verwaltungstätigkeit im Vorjahr.
von Fritz & Partner | Nov. 26, 2025 | Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
1. Hintergrund des Verfahrens
Das Amtsgericht hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein ausgeschiedener Verwalter verpflichtet ist, die Jahresabrechnungen und Vermögensberichte für die Jahre 2023 und 2024 zu erstellen, obwohl die Bestellung am Anfang des Jahres 2025 endete.
Die Klägerin verlangte im Hauptantrag die Erstellung und Herausgabe der Jahresgesamtabrechnung und Einzelabrechnungen (§ 28 Abs. 2 WEG) sowie Vermögensberichte (§ 28 Abs. 4 WEG) für 2023 und 2024 und im Hilfsantrag die Rechnungslegung nach Beendigung des Verwaltervertrages.
2. Entscheidung des Gerichts
Die Klage war zulässig. Der Hauptantrag wurde abgewiesen. Nach der seit dem 01.12.2020 geltenden Rechtslage (WEMoG) trifft die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung nicht mehr den ausgeschiedenen Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 WEG). Die frühere BGH-Rechtsprechung zur fortbestehenden Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters ist nicht mehr anwendbar. Die Organpflicht geht bei Verwalterwechsel kraft Gesetzes auf den neuen Verwalter über.
Dem Hilfsantrag wurde aufgrund sofortigem Anerkenntnisses stattgegeben.
3. Rechtliche Würdigung
Wegen der Gesetzesänderung durch das WEMoG hat sich die Rechtslage geändert. Mit der Reform wurde die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vollständig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen (§ 18 WEG). Der Verwalter handelt nur noch als Organ ohne eigene originäre Pflichten. Ansprüche auf Erstellung von Abrechnungen und Vermögensberichten sind deshalb gegen die Gemeinschaft zu richten, nicht gegen den ausgeschiedenen Verwalter.
4. Kostenentscheidung
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens (§§ 91, 93 ZPO), da die Beklagte den Hilfsantrag sofort anerkannt hat und keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.
5. Fazit der Gerichtsentscheidung
- Für Verwalter: Nach Ausscheiden besteht keine Pflicht zur Erstellung von Jahresabrechnungen oder Vermögensberichten.
- Für Wohnungseigentümergemeinschaften: Ansprüche sind gegen die Gemeinschaft zu richten.
- Für Rechtsanwälte: Bei Klageerhebung ist die aktuelle Rechtslage nach WEMoG zwingend zu berücksichtigen, um Kostenrisiken zu vermeiden.
von Fritz & Partner | Nov. 14, 2025 | Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
Erneut hat ein Gericht bestätigt: Ein abberufener WEG-Verwalter ist nicht mehr verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dies bei der Abberufung berücksichtigen und rechtzeitig Vorsorge treffen.
Dies war erst kürzlich Thema.
von Fritz & Partner | Nov. 5, 2025 | Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
- Einleitung
Die Frage, ob ein abberufener WEG-Verwalter weiterhin verpflichtet ist, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht zu erstellen, sorgt in der Praxis regelmäßig für Streit. Ein aktuelles Urteil bringt Klarheit und hat erhebliche Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Verwalter.
- Hintergrund
– Parteien: Wohnungseigentümergemeinschaft (Klägerin) gegen ehemaligen Verwalter (Beklagter)
– Streitpunkt: Erstellung der Jahresabrechnungen 2023 und 2024 sowie Vermögensberichte nach § 28 WEG
– Zeitraum: Verwaltervertrag ab Sommer 2023, Abberufung im Frühjahr 2025
– Der Beklagte verweigerte die Erstellung der Abrechnungen mit der Begründung, nach Abberufung fehle die rechtliche Befugnis wegen der nun geltenden Organtheorie.
- Entscheidung des Gerichts
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Ein Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnungen besteht nicht mehr, sobald die Organstellung des Verwalters endet. Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 01.01. des Folgejahres (§ 28 Abs. 2 WEG). Hier also während der Amtszeit. Mit der Abberufung endet die Organstellung. Ohne diese darf der Verwalter nicht mehr für die Gemeinschaft handeln – auch nicht zur Erstellung der Abrechnung.
- Praktische Konsequenzen für WEG und Verwalter
Neue Abrechnungspflicht: Nach Abberufung muss der neue Verwalter die Jahresabrechnung erstellen.
- Fazit
Das Urteil bestätigt: Ein abberufener WEG-Verwalter ist nicht mehr verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dies bei der Abberufung berücksichtigen und rechtzeitig Vorsorge treffen.
von Fritz & Partner | Sep. 30, 2025 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Die Zahlung von Hausgeld gehört zu den zentralen Pflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob und in welchem Umfang ein Eigentümer mit eigenen Forderungen gegen die Hausgeldforderung der Gemeinschaft aufrechnen kann. Die Antwort darauf ist eindeutig.
- Grundsatz: Keine Aufrechnung mit beliebigen Gegenforderungen
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Hintergrund ist der Schutz der Liquidität der Gemeinschaft und die Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Hausgeldzahlungen dienen der Finanzierung laufender Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Betriebskosten. Eine Verzögerung oder Kürzung kann die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft erheblich beeinträchtigen.
- Zulässige Gegenforderungen
Eine Aufrechnung ist nur möglich, wenn die Gegenforderung:
- rechtskräftig festgestellt oder
- von der Gemeinschaft anerkannt ist oder
- aus einer Notgeschäftsführung (§ 683 BGB) resultiert1.
Nicht ausreichend ist es, wenn der Wohnungseigentümer lediglich behauptet, eine Forderung gegen die Gemeinschaft zu haben. Auch vermeintliche Mängel in der Jahresabrechnung oder im Wirtschaftsplan berechtigen nicht zur Aufrechnung. Solche Einwände sind ausschließlich im Wege der Anfechtungsklage gegen den entsprechenden Beschluss geltend zu machen.
- Kein Zurückbehaltungsrecht wegen Abrechnungsstreitigkeiten
Auch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) kann nicht mit dem Argument geltend gemacht werden, der Verteilerschlüssel sei unbillig oder die Abrechnung fehlerhaft. Solche Einwände sind ebenfalls im Beschlussanfechtungsverfahren zu klären1.
- Fazit
Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Wohnungseigentümer sollten sich bewusst sein, dass unberechtigte Kürzungen oder Zahlungsverweigerungen erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen können.
Haben Sie Zweifel an der Berechtigung einer Forderung hat, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren!
von Fritz & Partner | Nov. 6, 2018 | Baurecht, Wohnungseigentumsrecht
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Erstverwalter, welcher vom Bauträger selbst bestimmt wurde, erklärte 2003 die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in Vollmacht aller Erwerber aufgrund einer vom Bauträger gestellten Formularklausel. Es stellt sich heraus, dass diese Formularklausel AGB-rechtlich unwirksam ist. 2016 begehrte die Wohnungseigentümergemeinschaft klageweise Vorschuss wegen Schallmängel des Aufzugs. Der beklagte Bauträger beruft sich darauf, dass die Mängelansprüche jedenfalls verwirkt seien und führt aus, dass ihm nach über 13 Jahren erhebliche Nachteile entstehen würden. So seien zum einen seine Mängelansprüche gegen Planer und ausführende Unternehmer längst abgelaufen, zum anderen habe er nach Ablauf der zehnjährigen Aufbewahrungspflicht so gut wie alle Unterlagen vernichtet, darunter die der Aufzugsanlage. Darüber hinaus wäre es der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Weiteres möglich gewesen, die Schallmängel vor Ablauf der fünfjährigen Mängelverjährungsfrist zu rügen.
Das OLG München entschied nun, dass die Mängelansprüche nicht verwirkt sind. Verwirkung liegt dann vor, wenn der Berechtigte ein ihm zustehendes Recht längere Zeit nicht geltend macht und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamt Verhalten des Berechtigten darauf eingerichtet hat und sich auch darauf einrichten durfte, dass der Berechtigte das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde. Gerade so liegt es vorliegend jedoch nicht. Der beklagte Bauträger hat es mit der Verwendung der unwirksamen Abnahmeklausel gerade selbst zu vertreten, dass die Mängelverjährungsfrist nicht zu laufen begann (fehlendes Umstandsmoment). Er musste damit rechnen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft davon erst später Kenntnis erlangt und somit auch noch nach Ablauf der eigentlichen Mängelverjährungsfrist Mängelansprüche geltend macht. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Schallmängel der Aufzugsanlage bereits seit längerem kannte, ändert hieran nichts.
OLG München, Urteil vom 24.04.2018 – 28 U 3042/17 Bau
