von Fritz & Partner | Juli 20, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Die Sommer werden heißer. Der Wunsch nach einer wirksamen Klimatisierung der eigenen Wohnung wächst. Doch in Wohnungseigentumsanlagen stellt sich regelmäßig die Frage: Darf ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Gemeinschaft ein Klima-Splitgerät mit Außeneinheit auf seinem Balkon installieren?
Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 17.07.2026 (Az. V ZR 162/25) eine richtungsweisende Entscheidung getroffen und die Rechte einzelner Wohnungseigentümer deutlich gestärkt.
Der Sachverhalt
Die Kläger waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Sie beantragten in der Eigentümerversammlung die Genehmigung zum Einbau eines Klima-Splitgeräts auf ihrem Balkon. Für die Installation war eine Durchbohrung der Fassade erforderlich.
Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag ab. Die Eigentümer erhoben daraufhin eine sogenannte Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Während das Amtsgericht die Klage noch abwies, gab das Landgericht Berlin II den Klägern Recht. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun diese Entscheidung
Die Entscheidung des BGH
Der BGH stellt zunächst klar, dass der Einbau eines Klima-Splitgeräts eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt. Dies folgt insbesondere daraus, dass für die Installation regelmäßig Eingriffe in die Fassade erforderlich sind. Solche Maßnahmen bedürfen grundsätzlich einer Gestattung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG.
Gleichzeitig betont der Senat jedoch, dass ein Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Gestattung haben kann.
Der Anspruch ergibt sich zwar nicht aus den „privilegierten baulichen Veränderungen“ des § 20 Abs. 2 WEG. Klima-Splitgeräte werden dort nicht erwähnt. Der Anspruch kann aber aus § 20 Abs. 3 WEG folgen.
Danach darf eine bauliche Veränderung nicht ohne Weiteres verweigert werden, wenn andere Wohnungseigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Lärm allein rechtfertigt keine Ablehnung
Besonders praxisrelevant ist die Aussage des BGH zu möglichen Geräuschbelastungen.
Die Gemeinschaft hatte unter anderem argumentiert, dass von der Außeneinheit der Klimaanlage erhebliche Lärmbelästigungen ausgehen könnten. Der Bundesgerichtshof hält dies jedoch nicht für ausreichend, um die Gestattung bereits im Vorfeld zu verweigern. Maßgeblich sei zunächst die bauliche Maßnahme selbst. Ob später tatsächlich unzulässige Immissionen auftreten, müsse gesondert beurteilt werden.
Der Senat weist darauf hin, dass gegen etwaige spätere Störungen weiterhin Unterlassungs- und Abwehransprüche bestehen können. Übermäßiger Lärm ist also nicht schutzlos hinzunehmen. Er rechtfertigt jedoch nicht automatisch die Versagung der Genehmigung.
Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften
Die Entscheidung ist ein weiterer Baustein der seit der WEG-Reform 2020 zu beobachtenden Entwicklung, die Rechte einzelner Wohnungseigentümer zu stärken.
Der Bundesgerichtshof macht deutlich:
- Klima-Splitgeräte sind grundsätzlich zulässig.
- Die Eigentümergemeinschaft kann entsprechende Anträge nicht mehr pauschal ablehnen.
- Eine konkrete und erhebliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer muss nachvollziehbar dargelegt werden.
- Rein theoretische Befürchtungen reichen nicht aus.
Gerade vor dem Hintergrund steigender Temperaturen dürfte die Entscheidung erhebliche praktische Auswirkungen haben. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften werden ihre bisherige Beschlusspraxis überdenken müssen.
Was bedeutet das Urteil für Verwalter und Eigentümer?
Für Verwalter bedeutet die Entscheidung, dass Anträge auf Einbau von Klima-Splitgeräten künftig sorgfältig geprüft werden müssen. Eine bloße Berufung auf mögliche optische Veränderungen oder spätere Geräuschentwicklungen genügt regelmäßig nicht.
Wohnungseigentümer erhalten dagegen eine deutlich stärkere Rechtsposition. Wird die Zustimmung verweigert, kann die Ablehnung gerichtlich überprüft und gegebenenfalls durch ein Urteil ersetzt werden.
Fazit
Der Bundesgerichtshof trägt mit seiner Entscheidung den veränderten Lebensrealitäten Rechnung. Angesichts zunehmend heißer Sommer kann der Wunsch nach einer effektiven Klimatisierung nicht ohne sachlichen Grund blockiert werden.
Wohnungseigentümer haben künftig grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihnen der Einbau eines Klima-Splitgeräts gestattet wird, sofern keine unzumutbaren Beeinträchtigungen anderer Eigentümer vorliegen. Die Entscheidung stärkt die individuelle Nutzung des Sondereigentums und setzt zugleich klare Grenzen für blockierende Mehrheitsentscheidungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
von Fritz & Partner | Juni 10, 2026 | AG, Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
1. Einordnung der Entscheidung
Das Amtsgericht Hamburg‑Altona hat mit Beschluss vom 10. April 2025 (Az. 303a C 16/24) eine praxisrelevante Entscheidung zur verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getroffen. Gegenstand des Verfahrens war die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer gerichtlich zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden kann, wenn kein Verwalter bestellt ist und eine Versammlung zur Wahl eines (neuen) Verwalters erforderlich ist.
Die Entscheidung betrifft einen häufigen Problemfall in der Praxis: Handlungsunfähigkeit der Gemeinschaft infolge fehlender Verwaltungsstruktur.
2. Sachverhalt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft war verwalterlos. Ein handlungsfähiger Verwalter existierte nicht. Zugleich bestand ein dringendes Bedürfnis, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, um insbesondere über die Bestellung eines neuen Verwalters zu beschließen.
Da eine ordnungsgemäße Einberufung mangels Verwalters nicht erfolgte und keine Einigung innerhalb der Gemeinschaft erzielt werden konnte, beantragte ein Wohnungseigentümer beim Amtsgericht die richterliche Ermächtigung zur Einberufung der Versammlung.
3. Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg‑Altona
Das Amtsgericht Hamburg‑Altona gab dem Antrag statt und ermächtigte den Wohnungseigentümer, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
Das Gericht stellte klar:
- In einer verwalterlosen WEG besteht eine Regelungslücke, wenn keine ordnungsgemäße Verwaltung mehr möglich ist.
- Die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Wahl eines Verwalters ist zwingend erforderlich, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft wiederherzustellen.
- Verweigert oder verzögert sich eine gemeinschaftliche Lösung, ist der gerichtliche Weg zulässig und erforderlich.
4. Rechtliche Würdigung
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist grundsätzlich der Verwalter zur Einberufung der Eigentümerversammlung berufen (§ 24 Abs. 1 WEG). In der verwalterlosen WEG fehlt es jedoch an einem solchen Organ.
Das Gericht knüpft an die inzwischen gefestigte Rechtsprechung an, wonach:
- eine außergerichtliche Selbstermächtigung einzelner Eigentümer unzulässig ist,
- bei fehlender Beschlussgrundlage und fehlendem Verwalter nur die gerichtliche Ermächtigung einen rechtssicheren Weg eröffnet.
5. Bedeutung für die Praxis
- Verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaften sind nicht handlungsunfähig, wenn der gerichtliche Weg beschritten wird.
- Eigentümer sollten nicht versuchen, Versammlungen „auf eigene Faust“ einzuberufen – dies birgt erhebliche Anfechtungs- und Nichtigkeitsrisiken.
6. Fazit
Der Beschluss des AG Hamburg‑Altona vom 10.04.2025 – 303a C 16/24 stärkt die Handlungsfähigkeit verwalterloser Wohnungseigentümergemeinschaften. Er bestätigt, dass in solchen Konstellationen nur die gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung führt und eigenmächtiges Vorgehen keine zulässige Alternative darstellt.
Bei Fragen zur verwalterlosen WEG, zur Einberufung von Eigentümerversammlungen oder zu Beschlussanfechtungen beraten wir Sie gerne.
von Fritz & Partner | Mai 27, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. Januar 2026 (Az. V ZR 76/25) eine für die Praxis des Wohnungseigentumsrechts außerordentlich bedeutsame Klarstellung getroffen: Wer faktisch die Aufgaben eines WEG‑Verwalters ausübt, ohne wirksam bestellt zu sein, unterliegt denselben Pflichten und haftet gegenüber der Gemeinschaft wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter.
Was ist ein „faktischer Verwalter“?
Ein sogenannter faktischer Verwalter liegt vor, wenn
- die Verwalterbestellung abgelaufen oder unwirksam ist,
- kein (wirksamer) Verwaltervertrag besteht,
- gleichwohl dauerhaft typische Verwaltertätigkeiten ausgeübt werden (z. B. Zahlungsverkehr, Vertragsabschlüsse, Abrechnungen).
Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass es nicht auf eine formelle Bestellung, sondern auf das tatsächliche Auftreten und Handeln ankommt.
Der entschiedene Fall
- Eine Hausverwaltung führte nach Ablauf ihrer Bestellung die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft weiter.
- In dieser Zeit veranlasste sie Zahlungen für die Pflege einer Parkanlage, die nicht im Eigentum der WEG, sondern im Eigentum ihrer eigenen Gesellschafter stand.
- Grundlage der Zahlungen war ein vor Entstehung der WEG abgeschlossener Vertrag.
Die WEG verlangte Schadensersatz wegen pflichtwidriger Vermögensverwaltung.
Die rechtliche Bewertung des BGH
Der Bundesgerichtshof bejahte eine Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB und stellte zwei zentrale Leitsätze auf:
1. Gleiche Pflichten, gleiche Haftung
Ein faktischer Verwalter ist pflichtenrechtlich einem bestellten Verwalter gleichzustellen. Das betrifft insbesondere:
- ordnungsgemäße Vermögensverwaltung,
- Prüfung der rechtlichen Grundlage von Zahlungen,
- Handeln ausschließlich im Interesse der Gemeinschaft.
2. Keine automatische Bindung an Alt‑Verträge
Verträge, die ein Bauträger oder teilender Eigentümer vor Entstehung der WEG abschließt, werden nicht automatisch Vertragsbestandteil der Gemeinschaft.
Erforderlich ist grundsätzlich:
- eine Vertragsübernahme oder
- zumindest eine Genehmigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer.
Bedeutung für die Praxis
- Klare Haftungsansprüche gegen Verwalter auch ohne wirksame Bestellung
- Verbesserte Schutzmechanismen gegen missbräuchliche Verwaltung
- Erleichterte Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen
- Fortführung der Verwaltung „auf Zuruf“ ist hoch riskant
- Haftungsrisiken auch ohne Vertrag oder Bestellung
- Erforderlichkeit klarer Bestellungs‑ und Vertragsverhältnisse
von Fritz & Partner | Mai 13, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Mit Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 219/24) hat der Bundesgerichtshof eine zentrale Frage des Wohnungseigentumsrechts entschieden: Wie weit reicht die Erstherstellungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) bei einem sogenannten „steckengebliebenen Bau“?
Die Entscheidung ist für Eigentümer, Verwalter und Verwalterbeiräte von erheblicher praktischer Bedeutung – insbesondere bei unfertigen Neubauten, Dachgeschossausbauten oder Bauträgerinsolvenzen.
Was ist ein „steckengebliebener Bau“?
Von einem steckengebliebenen Bau spricht man, wenn eine Wohnungseigentumsanlage zwar rechtlich begründet, tatsächlich aber nicht vollständig plangerecht errichtet wurde – etwa infolge der Insolvenz des Bauträgers oder abgebrochener Bauarbeiten.
In solchen Fällen stellt sich regelmäßig die Frage: Welche Bauteile muss die Wohnungseigentümergemeinschaft erstmalig herstellen – und wer trägt die Kosten?
Sachverhalt der Entscheidung V ZR 219/24
Die Kläger waren Sondereigentümer mehrerer nicht fertiggestellter Dachgeschosswohnungen. Die Gemeinschaft war bereits rechtskräftig verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum plangerecht herzustellen.
Streit bestand darüber, ob die Erstherstellungspflicht auch folgende Maßnahmen umfasst:
- Errichtung nichttragender Innenwände
- Elektroinstallation, soweit unter Putz verlegt
- Anschluss an die zentrale Heizungsanlage einschließlich Heizkörper
- Gestattung des Einbaus von Dachflächenfenstern auf eigene Kosten
Die Vorinstanzen hatten dies überwiegend abgelehnt.
Entscheidung des BGH: Umfang der Erstherstellungspflicht (§ 18 Abs. 2 WEG)
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil teilweise aufgehoben und die Rechte der Wohnungseigentümer deutlich gestärkt.
1. Erstherstellung nicht nur am Gemeinschaftseigentum
Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen (§ 18 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Bei einem steckengebliebenen Bau umfasst dieser Anspruch funktional auch bestimmte Bauteile innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums. Entscheidend ist nicht die formale Zuordnung zu Sonder‑ oder Gemeinschaftseigentum, sondern die baupraktische Notwendigkeit.
2. Zur Erstherstellung gehören auch Innenwände, Elektro und Heizung
Nach Auffassung des BGH muss die Gemeinschaft im Bereich der betroffenen Wohnungen auch folgende Leistungen erbringen:
- nichttragende Innenwände in verputzter Form
- fachgerechte Elektroinstallation (unter Putz)
- Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Heizkörper und Zuleitungen
Begründung: Ohne diese Maßnahmen ist eine wirtschaftlich sinnvolle und nutzbare Erstherstellung der Wohnung nicht möglich.
Bauliche Veränderungen vor Fertigstellung (§ 20 WEG)
Bauliche Veränderungen können bereits vor vollständiger Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer gestattet werden. Hinsichtlich der beantragten Dachflächenfenster wurde die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, da hierzu noch tatsächliche Feststellungen erforderlich sind.
Kostentragung: Wer zahlt bei der Erstherstellung?
Für die Praxis zentral ist die Kostenfrage:
- Maßnahmen der erstmaligen plangerechten Errichtung sind grundsätzlich gemeinschaftlich zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).
- Eine Kostenabwälzung auf einzelne Eigentümer ist nur bei eindeutiger gesetzlicher oder vereinbarter Grundlage möglich.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften können sich hieraus erhebliche finanzielle Verpflichtungen ergeben.
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen künftig sorgfältig prüfen, welchen Umfang ihre Erstherstellungspflichten tatsächlich haben. Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist in solchen Fällen dringend zu empfehlen.
von Fritz & Partner | März 30, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) eine für Wohnungseigentümergemeinschaften äußerst praxisrelevante Frage entschieden:
Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen besteht keine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote.
Mit dieser Entscheidung verabschiedet sich der BGH ausdrücklich von der in der Instanzrechtsprechung weit verbreiteten sogenannten „Drei‑Angebote‑Regel“ und stellt klar, dass es bei der Beurteilung der ordnungsmäßigen Verwaltung maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs lässt sich weder aus dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 18, 19 WEG) noch aus dem Begriff der ordnungsmäßigen Verwaltung eine schematische Verpflichtung ableiten, vor jeder Erhaltungsmaßnahme mehrere Angebote einzuholen. Damit weist der BGH eine langjährige Praxis vieler Amts‑ und Landgerichte zurück, die Beschlüsse allein deshalb für anfechtbar erklärten, weil keine Vergleichsangebote vorlagen.
Entscheidend ist nicht die Anzahl der Angebote, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage.
Maßstab ist der „vernünftig und wirtschaftlich denkende Wohnungseigentümer“. Eine Beschlussfassung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruht – aus der Perspektive eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Dabei kommt es insbesondere an auf:
- Art, Umfang und technische Komplexität der Maßnahme,
- Höhe der Kosten,
- Dringlichkeit der Arbeiten,
- vorhandene Markt‑ und Erfahrungskenntnisse und
- sonstige Informationsquellen (z. B. Prüfung durch den Verwalter, Sachverständige).
Vergleichsangebote können eine geeignete Informationsgrundlage sein – sie sind aber kein zwingendes Erfordernis.
Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung des BGH, dass es sachlich gerechtfertigt sein kann, bewährte und bekannte Handwerksunternehmen zu beauftragen, mit denen eine Wohnungseigentümergemeinschaft bereits gute Erfahrungen gemacht hat. Zulässige Entscheidungskriterien sind u. a.:
- Qualität und Zuverlässigkeit der bisherigen Leistungen,
- Termintreue,
- Vertrautheit mit der Wohnanlage und
- positive Erfahrungswerte aus der Vergangenheit.
Eine erneute Markterkundung ist nicht allein deshalb geboten, weil die Kosten eine bestimmte – nicht gesetzlich definierte – Schwelle überschreiten.
Das Urteil bedeutet ausdrücklich keinen Freibrief für unkontrollierte oder wirtschaftlich unangemessene Vergaben. Ein Beschluss kann weiterhin gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen, wenn das vorliegende Angebot objektiv überteuert oder ungeeignet ist, den Eigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage fehlte oder erkennbare Zweifel an Wirtschaftlichkeit oder Angemessenheit ignoriert wurden
Neu ist jedoch, dass der bloße Umstand, dass keine Vergleichsangebote eingeholt wurden, nicht mehr für eine erfolgreiche Anfechtungsklage genügt.
Für anfechtende Wohnungseigentümer steigen damit die Darlegungspflichten erheblich. Künftig muss substantiiert vorgetragen werden, weshalb das konkrete Angebot unangemessen ist oder warum die Entscheidungsgrundlage objektiv unzureichend war.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) stellt einen Paradigmenwechsel im Wohnungseigentumsrecht dar. Die Abkehr von der schematischen Drei‑Angebote‑Regel stärkt die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer – verlangt aber weiterhin eine sachgerechte und wirtschaftlich fundierte Beschlussfassung. Maßstab bleibt nicht die Anzahl der Angebote, sondern ordnungsmäßige Verwaltung im Einzelfall.
BGH,Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25
von Fritz & Partner | Jan. 29, 2026 | Aktuelles, LG, Wohnungseigentumsrecht
Die Entscheidung:
Das Landgericht Frankfurt/Main bestätigt in dieser Entscheidung eindrucksvoll die hohen Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten eines WEG‑Verwalters hinsichtlich der Dachüberwachung.
Gegenstand des Rechtsstreits war die Frage, ob der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage für Schäden haftet, die durch herabfallende Dachziegel bei hohen Windstärken verursacht wurden.
Die klagende Kfz‑Versicherung nahm die Verwalterin nach § 836, § 838 BGB i.V.m. § 27 WEG auf Schadensersatz in Anspruch – mit Erfolg.
Kernaussagen des Gerichts:
- Lösen sich Gebäudeteile durch Witterungseinflüsse, spricht der Anscheinsbeweis für eine
fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung.
- Der Anscheinsbeweis entfällt nur bei einem außergewöhnlichen Naturereignis.
- Sorgfältig errichtete und gewartete Gebäude müssen einem stürmischen Wind standhalten.
- Der Verwalter ist verpflichtet, die Sicherheit des Daches zu kontrollieren und zu überwachen.
- Die Überwachungspflicht ist streng – es sind hohe Anforderungen zu erfüllen.
- Dächer sind in regelmäßigen Intervallen durch eine zuverlässige, fachkundige Person
überprüfen zu lassen.
Diese Grundsätze haben erhebliche Bedeutung für die tägliche Verwaltungspraxis.
Die wesentliche Entscheidungsgründe lauten wie folgt:
- Anscheinsbeweis für mangelhafte Wartung
Das Gericht betont – in Übereinstimmung mit der gefestigten BGH‑Rechtsprechung – den allgemeinen Erfahrungssatz, dass Gebäude der üblichen Witterung standhalten müssen. Wenn sich dennoch Dachziegel lösen, spricht der erste Anschein für eine mangelhafte Unterhaltung. Der Verwalter konnte diesen Anscheinsbeweis nicht entkräften, da weder ein außergewöhnliches Naturereignis noch eine fachgerechte Wartung bewiesen wurden.
- Kein außergewöhnliches Naturereignis
Die gemessenen Windstärken von 7–8 Beaufort qualifiziert das Gericht als „stürmischen Wind“. Ein außergewöhnliches Naturereignis beginnt nach der einschlägigen Rechtsprechung erst bei erheblich höheren Windstärken (ab ca. 12 Beaufort).
Die Folge: Der Anscheinsbeweis bleibt bestehen.
- Pflichtverletzung des Verwalters
Das Landgericht stellt klar, dass der Verwalter das Dach nicht selbst betreten muss. Er ist aber verpflichtet, rechtzeitig eine fachkundige Wartung herbeizuführen (i.d.R. eine Beschlussfassung der Eigentümer). Die bloßen Sichtprüfungen eines nicht fachkundigen Objektbetreuers „von der Straße aus“ genügen nicht.
Besonders relevant dieser Entscheidung ist auch folgende Aussage des Gerichts:
Nach den Wartungsempfehlungen des Deutschen Dachdeckerhandwerks wäre ab dem sechsten Jahr nach Neueindeckung alle drei Jahre eine Wartung angezeigt gewesen.
Da das Dach 2009/2010 neu errichtet wurde, hätte spätestens 2015 eine erste Wartung erfolgen müssen. Tatsächlich erfolgte bis 2021 keine einzige fachkundige Überprüfung.
- Kein Nachweis einer hypothetischen Schadensvermeidungswirkung
Der Verwalter behauptete, selbst eine Wartung hätte die Schadensursache nicht erkennen können. Das Gericht weist dies zurück, denn:
- Die Schadensursache ist unklar.
- Bei unklarer Ursache kann nicht zugunsten des Verwalters unterstellt werden, eine Wartung wäre wirkungslos gewesen.
- Der Verwalter trägt nach § 836 Abs. 1 S. 2 BGB die volle Exkulpationslast.
Damit bleibt es bei der Haftung.
Fazit:
Das Urteil des LG Frankfurt/Main setzt die Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung konsequent fort. WEG‑Verwalter müssen die Sicherheit von Dächern aktiv, wiederkehrend und durch Fachleute überprüfen lassen. Sichtprüfungen durch eigene Mitarbeiter genügen nicht. Unterbleibt eine fachkundige Wartung, haftet der Verwalter persönlich bzw. im Rahmen seines Aufgabenbereichs nach § 27 WEG. Für die Verwaltungspraxis bedeutet dies: Dachwartung ist keine Option – sie ist Pflicht.
