von Fritz & Partner | Jan. 29, 2026 | Aktuelles, LG, Wohnungseigentumsrecht
Die Entscheidung:
Das Landgericht Frankfurt/Main bestätigt in dieser Entscheidung eindrucksvoll die hohen Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten eines WEG‑Verwalters hinsichtlich der Dachüberwachung.
Gegenstand des Rechtsstreits war die Frage, ob der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage für Schäden haftet, die durch herabfallende Dachziegel bei hohen Windstärken verursacht wurden.
Die klagende Kfz‑Versicherung nahm die Verwalterin nach § 836, § 838 BGB i.V.m. § 27 WEG auf Schadensersatz in Anspruch – mit Erfolg.
Kernaussagen des Gerichts:
- Lösen sich Gebäudeteile durch Witterungseinflüsse, spricht der Anscheinsbeweis für eine
fehlerhafte Errichtung oder mangelhafte Unterhaltung.
- Der Anscheinsbeweis entfällt nur bei einem außergewöhnlichen Naturereignis.
- Sorgfältig errichtete und gewartete Gebäude müssen einem stürmischen Wind standhalten.
- Der Verwalter ist verpflichtet, die Sicherheit des Daches zu kontrollieren und zu überwachen.
- Die Überwachungspflicht ist streng – es sind hohe Anforderungen zu erfüllen.
- Dächer sind in regelmäßigen Intervallen durch eine zuverlässige, fachkundige Person
überprüfen zu lassen.
Diese Grundsätze haben erhebliche Bedeutung für die tägliche Verwaltungspraxis.
Die wesentliche Entscheidungsgründe lauten wie folgt:
- Anscheinsbeweis für mangelhafte Wartung
Das Gericht betont – in Übereinstimmung mit der gefestigten BGH‑Rechtsprechung – den allgemeinen Erfahrungssatz, dass Gebäude der üblichen Witterung standhalten müssen. Wenn sich dennoch Dachziegel lösen, spricht der erste Anschein für eine mangelhafte Unterhaltung. Der Verwalter konnte diesen Anscheinsbeweis nicht entkräften, da weder ein außergewöhnliches Naturereignis noch eine fachgerechte Wartung bewiesen wurden.
- Kein außergewöhnliches Naturereignis
Die gemessenen Windstärken von 7–8 Beaufort qualifiziert das Gericht als „stürmischen Wind“. Ein außergewöhnliches Naturereignis beginnt nach der einschlägigen Rechtsprechung erst bei erheblich höheren Windstärken (ab ca. 12 Beaufort).
Die Folge: Der Anscheinsbeweis bleibt bestehen.
- Pflichtverletzung des Verwalters
Das Landgericht stellt klar, dass der Verwalter das Dach nicht selbst betreten muss. Er ist aber verpflichtet, rechtzeitig eine fachkundige Wartung herbeizuführen (i.d.R. eine Beschlussfassung der Eigentümer). Die bloßen Sichtprüfungen eines nicht fachkundigen Objektbetreuers „von der Straße aus“ genügen nicht.
Besonders relevant dieser Entscheidung ist auch folgende Aussage des Gerichts:
Nach den Wartungsempfehlungen des Deutschen Dachdeckerhandwerks wäre ab dem sechsten Jahr nach Neueindeckung alle drei Jahre eine Wartung angezeigt gewesen.
Da das Dach 2009/2010 neu errichtet wurde, hätte spätestens 2015 eine erste Wartung erfolgen müssen. Tatsächlich erfolgte bis 2021 keine einzige fachkundige Überprüfung.
- Kein Nachweis einer hypothetischen Schadensvermeidungswirkung
Der Verwalter behauptete, selbst eine Wartung hätte die Schadensursache nicht erkennen können. Das Gericht weist dies zurück, denn:
- Die Schadensursache ist unklar.
- Bei unklarer Ursache kann nicht zugunsten des Verwalters unterstellt werden, eine Wartung wäre wirkungslos gewesen.
- Der Verwalter trägt nach § 836 Abs. 1 S. 2 BGB die volle Exkulpationslast.
Damit bleibt es bei der Haftung.
Fazit:
Das Urteil des LG Frankfurt/Main setzt die Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung konsequent fort. WEG‑Verwalter müssen die Sicherheit von Dächern aktiv, wiederkehrend und durch Fachleute überprüfen lassen. Sichtprüfungen durch eigene Mitarbeiter genügen nicht. Unterbleibt eine fachkundige Wartung, haftet der Verwalter persönlich bzw. im Rahmen seines Aufgabenbereichs nach § 27 WEG. Für die Verwaltungspraxis bedeutet dies: Dachwartung ist keine Option – sie ist Pflicht.
von Fritz & Partner | Jan. 21, 2026 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
Einordnung der Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.05.2025 (V ZR 36/24) eine für die Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutsame Frage geklärt:
Erfasst eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Pflicht einzelner Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel?
Der BGH beantwortet dies – erstmals in dieser Allgemeinheit – eindeutig mit Ja.
Damit stärkt der Senat die Rechtssicherheit bei der Auslegung von Kostentrennungsklauseln, insbesondere bei Fensterregelungen, Balkonklauseln oder sonstigen sondereigentumsnahen Bauteilen.
Der Sachverhalt in Kürze:
- Die Klägerin ist Teileigentümerin in einer Gemeinschaft, deren Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2004 eine klare Kostentrennung vorsieht:
Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben sind von den jeweiligen Sondereigentümern zu finanzieren – unabhängig davon, ob diese Bauteile rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.
- Das Gemeinschaftseigentum war bereits bei Errichtung mangelhaft. Die Eigentümer beschlossen später die Sanierung und zur Finanzierung eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen.
- Die Klägerin focht den Umlagebeschluss an.
Der BGH gibt der Klägerin recht.
Die zentrale Rechtsfrage dabei ist folgende:
Umfasst eine vereinbarte Kostentrennung für die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel? Der BGH bejaht dies im Zweifel, sofern die Gemeinschaftsordnung keine gegenteiligen Anhaltspunkte enthält.
Die wesentlichen Erwägungen des BGH waren:
Der BGH stellt erneut klar, dass Gemeinschaftsordnungen streng nach ihrem objektiven Inhalt auszulegen sind. Abweichungen vom gesetzlichen Regelfall des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen klar und eindeutig formuliert sein.
Die Formulierung „Instandhaltung und Instandsetzung“ umfasst nach ständiger Rechtsprechung auch die Beseitigung anfänglicher Mängel.
Die Kostentrennung soll „denjenigen zahlen lassen, der den Nutzen hat“. Eine praktikable Umsetzung wäre nicht möglich, wenn zuvor jeweils geprüft werden müsste:
- Liegt ein anfänglicher oder ein nachträglicher Mangel vor?
- Hat die Nutzung des Sondereigentümers den Schaden verstärkt?
- Besteht ein Nutzen für die übrige Gemeinschaft?
Solche komplexen Ursachenanalysen würde die klare Kostenregelung unterlaufen und zu erheblichen Verzögerungen führen.
Der BGH stellt klar, dass es in dem Fall nur um die Kostentragung, nicht um die Beschlusskompetenz zur Durchführung der Maßnahme geht. Die Gemeinschaft bleibt grundsätzlich beschlusskompetent für die Sanierungsentscheidung – unabhängig davon, wer am Ende die Kosten trägt.
Konsequenzen für die Praxis:
Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für Gemeinschaften mit älteren Gemeinschaftsordnungen, insbesondere mit Fenster- oder Balkonklauseln.
- Kostentrennungsklauseln erfassen regelmäßig auch Baumängelbeseitigungen, sofern die Klausel „Instandsetzung“ umfasst.
- Fehlerhafte Kostenverteilungen machen Sanierungsbeschlüsse angreifbar (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
- Die Gemeinschaft muss künftig sorgfältig prüfen, ob eine Vereinbarung existiert und welche Bauteile konkret erfasst sind.
- Für Verwalter bedeutet dies ein erhöhtes Haftungsrisiko bei fehlerhafter Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels.
- Für betroffene Sondereigentümer können erhebliche finanzielle Mehrbelastungen entstehen, wenn sie Kosten für mangelhafte Fenster oder andere Bauteile übernehmen müssen, obwohl diese rechtlich Gemeinschaftseigentum sind.
von Fritz & Partner | Dez. 18, 2025 | Aktuelles, Allgemeines Zivilrecht, BGH, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht
Einleitung:
Das Urteil des VIII. Zivilsenats des BGH vom 06.08.2025 klärt eine seit Jahren umstrittene Frage: Haftet ein vermietender Wohnungseigentümer für Schäden, die ein Mieter auf einer gemeinschaftlichen Fläche erleidet, wenn die Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst) an die Wohnungseigentümergemeinschaft und von dieser an eine Fachfirma delegiert wurde?
Sachverhalt:
Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage. Beim Verlassen des Hauses stürzte sie auf einem vereisten Weg, der im Gemeinschaftseigentum stand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Winterdienst an eine externe Firma übertragen. Die Klägerin erlitt schwere Verletzungen und verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld.
Rechtliche Würdigung des BGH:
Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet die in seinem Einflussbereich liegenden Störungen des Mietgebrauchs der Mietsache zu beseitigen. Hierzu gehört auch der Winterdienst. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter allein Eigentümer ist oder Mitglied einer WEG. Die Pflicht folgt nicht aus dem Eigentum, sondern aus dem Mietvertrag. Beauftragt der Vermieter einen Dritten (hier: Winterdienstfirma), haftet er für dessen Verschulden wie für eigenes. Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf die WEG oder eine Fachfirma entbindet den Vermieter nicht von seiner Verantwortung.
Praktische Konsequenzen:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss sicherstellen, dass der Winterdienst ordnungsgemäß durchgeführt wird. Andernfalls haftet er verschuldensunabhängig im Sinne der Zurechnung nach § 278 BGB. Für die Praxis bedeutet dies eine erhebliche Haftungsausweitung: Vermieter können sich nicht mehr auf die bloße Auswahl- und Überwachungspflicht zurückziehen.
Fazit:
Das Urteil verdeutlicht die vertragliche Verantwortung des Vermieters für die Sicherheit der Mietsache und angrenzender Zugangswege. Für Vermieter empfiehlt sich eine sorgfältige Kontrolle der Winterdienstvereinbarungen und gegebenenfalls eine Anpassung der Haftpflichtversicherung.
von Fritz & Partner | Dez. 10, 2025 | Aktuelles, BGH, Wohnungseigentumsrecht
1. Ausgangslage
Die Entscheidung betrifft die Frage, wer bei einem Wechsel des WEG-Verwalters zum Jahresende für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Diese Frage war sowohl nach altem Recht (§ 28 WEG a.F.) als auch nach der WEG-Reform 2020 umstritten. Insbesondere ging es um die Situation, in der der bisherige Verwalter zum 31.12. ausscheidet und ein neuer Verwalter ab dem 01.01. bestellt wird.
2. Sachverhalt
- Die Beklagte war bis zum 31.12. Verwalterin einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
- Ab dem 01.01. des Folgejahres wurde eine neue Verwalterin bestellt.
- Die GdWE verlangte vom ausgeschiedenen Verwalter die Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr.
- Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Die Revision zum BGH blieb erfolglos.
3. Rechtliche Würdigung des BGH
- Anspruchsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG.
- Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht: Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht erst am 01.01. des Folgejahres, da sie den Ablauf des Kalenderjahres voraussetzt.
- Folge: Zuständig ist der Verwalter, der am 01.01. des Folgejahres im Amt ist. Der ausgeschiedene Verwalter ist nicht verpflichtet, die Abrechnung für das Vorjahr zu erstellen, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht.
4. Kernaussagen des Urteils
- Jeder Eigentümer hat gegen die GdWE einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung.
- Innerhalb der GdWE ist der amtierende Verwalter verpflichtet, auch ausstehende Abrechnungen der Vorjahre zu erstellen.
- Der frühere Verwalter kann nur aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein, wenn die Pflicht während seiner Amtszeit entstanden ist.
- Bei einem Wechsel zum 31.12. trifft die Pflicht den neuen Verwalter.
5. Praktische Konsequenzen
- Für Verwalter: Bei Vertragsgestaltung klare Regelungen zur Abrechnungspflicht bei Amtsende treffen.
- Für Eigentümergemeinschaften: Ansprüche auf Erstellung der Jahresabrechnung sind primär gegen die GdWE zu richten; diese muss die Pflicht durch den amtierenden Verwalter erfüllen.
- Empfehlung: Eigentümerbeschlüsse oder vertragliche Vereinbarungen zur Handhabung von Abrechnungen bei Verwalterwechsel sind dringend anzuraten.
6. Bewertung
Die Entscheidung schafft Klarheit und beendet die bisherige Rechtsunsicherheit. Sie stärkt die Systematik des WEG-Rechts: Die Pflicht zur Abrechnung knüpft an die Organstellung an und nicht an die faktische Verwaltungstätigkeit im Vorjahr.
von Fritz & Partner | Nov. 26, 2025 | Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
1. Hintergrund des Verfahrens
Das Amtsgericht hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein ausgeschiedener Verwalter verpflichtet ist, die Jahresabrechnungen und Vermögensberichte für die Jahre 2023 und 2024 zu erstellen, obwohl die Bestellung am Anfang des Jahres 2025 endete.
Die Klägerin verlangte im Hauptantrag die Erstellung und Herausgabe der Jahresgesamtabrechnung und Einzelabrechnungen (§ 28 Abs. 2 WEG) sowie Vermögensberichte (§ 28 Abs. 4 WEG) für 2023 und 2024 und im Hilfsantrag die Rechnungslegung nach Beendigung des Verwaltervertrages.
2. Entscheidung des Gerichts
Die Klage war zulässig. Der Hauptantrag wurde abgewiesen. Nach der seit dem 01.12.2020 geltenden Rechtslage (WEMoG) trifft die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung nicht mehr den ausgeschiedenen Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 WEG). Die frühere BGH-Rechtsprechung zur fortbestehenden Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters ist nicht mehr anwendbar. Die Organpflicht geht bei Verwalterwechsel kraft Gesetzes auf den neuen Verwalter über.
Dem Hilfsantrag wurde aufgrund sofortigem Anerkenntnisses stattgegeben.
3. Rechtliche Würdigung
Wegen der Gesetzesänderung durch das WEMoG hat sich die Rechtslage geändert. Mit der Reform wurde die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vollständig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen (§ 18 WEG). Der Verwalter handelt nur noch als Organ ohne eigene originäre Pflichten. Ansprüche auf Erstellung von Abrechnungen und Vermögensberichten sind deshalb gegen die Gemeinschaft zu richten, nicht gegen den ausgeschiedenen Verwalter.
4. Kostenentscheidung
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens (§§ 91, 93 ZPO), da die Beklagte den Hilfsantrag sofort anerkannt hat und keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.
5. Fazit der Gerichtsentscheidung
- Für Verwalter: Nach Ausscheiden besteht keine Pflicht zur Erstellung von Jahresabrechnungen oder Vermögensberichten.
- Für Wohnungseigentümergemeinschaften: Ansprüche sind gegen die Gemeinschaft zu richten.
- Für Rechtsanwälte: Bei Klageerhebung ist die aktuelle Rechtslage nach WEMoG zwingend zu berücksichtigen, um Kostenrisiken zu vermeiden.
von Fritz & Partner | Nov. 14, 2025 | Aktuelles, Wohnungseigentumsrecht
Erneut hat ein Gericht bestätigt: Ein abberufener WEG-Verwalter ist nicht mehr verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dies bei der Abberufung berücksichtigen und rechtzeitig Vorsorge treffen.
Dies war erst kürzlich Thema.
