Erneut hat ein Gericht bestätigt: Ein abberufener WEG-Verwalter ist nicht mehr verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dies bei der Abberufung berücksichtigen und rechtzeitig Vorsorge treffen.
Dies war erst kürzlich Thema.
Die Frage, ob ein abberufener WEG-Verwalter weiterhin verpflichtet ist, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht zu erstellen, sorgt in der Praxis regelmäßig für Streit. Ein aktuelles Urteil bringt Klarheit und hat erhebliche Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Verwalter.
– Parteien: Wohnungseigentümergemeinschaft (Klägerin) gegen ehemaligen Verwalter (Beklagter)
– Streitpunkt: Erstellung der Jahresabrechnungen 2023 und 2024 sowie Vermögensberichte nach § 28 WEG
– Zeitraum: Verwaltervertrag ab Sommer 2023, Abberufung im Frühjahr 2025
– Der Beklagte verweigerte die Erstellung der Abrechnungen mit der Begründung, nach Abberufung fehle die rechtliche Befugnis wegen der nun geltenden Organtheorie.
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Ein Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnungen besteht nicht mehr, sobald die Organstellung des Verwalters endet. Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 01.01. des Folgejahres (§ 28 Abs. 2 WEG). Hier also während der Amtszeit. Mit der Abberufung endet die Organstellung. Ohne diese darf der Verwalter nicht mehr für die Gemeinschaft handeln – auch nicht zur Erstellung der Abrechnung.
Neue Abrechnungspflicht: Nach Abberufung muss der neue Verwalter die Jahresabrechnung erstellen.
Das Urteil bestätigt: Ein abberufener WEG-Verwalter ist nicht mehr verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dies bei der Abberufung berücksichtigen und rechtzeitig Vorsorge treffen.
Die Zahlung von Hausgeld gehört zu den zentralen Pflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob und in welchem Umfang ein Eigentümer mit eigenen Forderungen gegen die Hausgeldforderung der Gemeinschaft aufrechnen kann. Die Antwort darauf ist eindeutig.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Hintergrund ist der Schutz der Liquidität der Gemeinschaft und die Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Hausgeldzahlungen dienen der Finanzierung laufender Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Betriebskosten. Eine Verzögerung oder Kürzung kann die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft erheblich beeinträchtigen.
Eine Aufrechnung ist nur möglich, wenn die Gegenforderung:
Nicht ausreichend ist es, wenn der Wohnungseigentümer lediglich behauptet, eine Forderung gegen die Gemeinschaft zu haben. Auch vermeintliche Mängel in der Jahresabrechnung oder im Wirtschaftsplan berechtigen nicht zur Aufrechnung. Solche Einwände sind ausschließlich im Wege der Anfechtungsklage gegen den entsprechenden Beschluss geltend zu machen.
Auch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) kann nicht mit dem Argument geltend gemacht werden, der Verteilerschlüssel sei unbillig oder die Abrechnung fehlerhaft. Solche Einwände sind ebenfalls im Beschlussanfechtungsverfahren zu klären1.
Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Wohnungseigentümer sollten sich bewusst sein, dass unberechtigte Kürzungen oder Zahlungsverweigerungen erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen können.
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Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Erstverwalter, welcher vom Bauträger selbst bestimmt wurde, erklärte 2003 die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in Vollmacht aller Erwerber aufgrund einer vom Bauträger gestellten Formularklausel. Es stellt sich heraus, dass diese Formularklausel AGB-rechtlich unwirksam ist. 2016 begehrte die Wohnungseigentümergemeinschaft klageweise Vorschuss wegen Schallmängel des Aufzugs. Der beklagte Bauträger beruft sich darauf, dass die Mängelansprüche jedenfalls verwirkt seien und führt aus, dass ihm nach über 13 Jahren erhebliche Nachteile entstehen würden. So seien zum einen seine Mängelansprüche gegen Planer und ausführende Unternehmer längst abgelaufen, zum anderen habe er nach Ablauf der zehnjährigen Aufbewahrungspflicht so gut wie alle Unterlagen vernichtet, darunter die der Aufzugsanlage. Darüber hinaus wäre es der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Weiteres möglich gewesen, die Schallmängel vor Ablauf der fünfjährigen Mängelverjährungsfrist zu rügen.
Das OLG München entschied nun, dass die Mängelansprüche nicht verwirkt sind. Verwirkung liegt dann vor, wenn der Berechtigte ein ihm zustehendes Recht längere Zeit nicht geltend macht und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamt Verhalten des Berechtigten darauf eingerichtet hat und sich auch darauf einrichten durfte, dass der Berechtigte das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde. Gerade so liegt es vorliegend jedoch nicht. Der beklagte Bauträger hat es mit der Verwendung der unwirksamen Abnahmeklausel gerade selbst zu vertreten, dass die Mängelverjährungsfrist nicht zu laufen begann (fehlendes Umstandsmoment). Er musste damit rechnen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft davon erst später Kenntnis erlangt und somit auch noch nach Ablauf der eigentlichen Mängelverjährungsfrist Mängelansprüche geltend macht. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Schallmängel der Aufzugsanlage bereits seit längerem kannte, ändert hieran nichts.
OLG München, Urteil vom 24.04.2018 – 28 U 3042/17 Bau
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Bauträgervertrag enthält die Regelung, dass „die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (…), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen“. Wohnungseigentümergemeinschaft und Bauträger streiten sich nun um Mängelansprüche, insbesondere darum, ob diese mittlerweile verjährt sind.
Das OLG Karlsruhe entschied nun, dass mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Verjährung von etwaigen Mängelansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht zu laufen begann. Dies wird damit begründet, dass die Regelung, wonach ein vom Verwalter zu bestellender Sachverständiger die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für die Erwerber durchführen soll, wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber undwirksam ist. Dem Erwerber wird die Möglichkeit genommen, über die Ordnungsmäßigkeit der Werkleistung selbst zu befinden. Es ist zu befürchten, dass die Prüfung der Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit durch den Sachverständigen nicht neutral durchgeführt wird, sondern unter der Einflussnahme des Bauträgers, der einen wirtschaftlichen oder rechtlich mit ihm verbundenen Erstverwalter bestellen und diesem die Beauftragung eines bestimmten ebenfalls wirtschaftlich oder rechtlich mit ihm verbundenen Sachverständigen aufgeben kann.
OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.2018 – 8 U 19/14
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft leitet ein selbständiges Beweisverfahren mit der Behauptung ein: „Entspricht es den Tatsachen, dass im Bereich der Tiefgarage die Schutzabdeckung des Oberflächenschutzes an den Wänden und Stützen unterhalb des Pflasters fehlt und dies einen Mangel darstellt?“ Dies wird vom Gerichtssachverständigen bejaht, woraufhin es zu einer Klage gegen den Bauträger kommt. Der beklagte Bauträger beruft sich nun darauf, dass es an der erforderlichen Aktivlegitimation fehlt und wendet außerdem Verjährung ein.
Das OLG München entschied nun, dass der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach der Verwalter die Mängel der Erwerber gesammelt unter Fristsetzung dem Bauträger melden soll und:“(…) die WEG beschließt weiter, die Beauftragung und Bevollmächtigung des Verwalters … im Namen und auf Rechnung der WEG … einen Rechtsanwalt mit der notfalls gerichtlichen Durchsetzung der seitens des Sachverständigen festgestellten und der Gewährleistung unterliegenden Baumängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum gegenüber dem Bauträger zu beauftragen. Insbesondere kann beim zuständigen Gericht sowohl ein selbständiges Beweisverfahren, eine Vorschussklage als auch ein ordentliches Gerichtsverfahren hinsichtlich der Gewährleistung unterliegenden Mängel am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger beantragt bzw. eingeleitet werden.“ einen ausreichenden Beschluss zur außergerichtlichen und gerichtlichen Verfolgung von Mängelrechten bezüglich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bausubstanz durch die Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt.
Die Mängelrechte wurden vorliegend an die Gemeinschaft übertragen und der Verwalter zur Geltendmachung ermächtigt, dies muss nicht zwingend in zwei separaten Beschlüssen erfolgen.
Des Weiteren stellte das OLG München fest, dass die Bezeichnung der Mängel im Beweisantrag zur Verjährungshemmung ausreichend ist. Es lässt sich in einer Tiefgarage nicht zwischen horizontalen und vertikalen Oberflächenschutzsystemen unterscheiden, sodass der Antragsteller die Mangelursache nicht mitteilen muss und diese sogar falsch angeben darf, was verjährungsrechtlich unschädlich ist.
OLG München, Urteil vom 19.04.2016 – 9 U 3566/15 Bau